□江门日报记者 蔡昭璐
上周，我国首部专门规范住房租赁活动的行政法规——《住房租赁条例》（以下简称《条例》）正式落地施行。这不仅标志着全国租赁市场告别“野蛮生长”，更意味着江门租客、房东与中介机构迎来了一套明确的“行为准则”。
为确保新规在江门平稳落地，江门住建部门提前谋划，于《条例》实施前便组织开展专题培训，对相关具体工作进行部署。这份与江门人“住有所居”息息相关的条例，究竟有哪些亮点、如何守护租客权益，又会给房租带来怎样的影响？记者就此展开采访。
非居住空间禁租
违规最高罚10万元
《条例》首次以行政法规形式明确划定住房租赁安全底线，规定厨房、卫生间、阳台、过道、地下储藏室、车库等非居住空间不得单独出租用于居住。同时，要求出租住房必须符合建筑、消防、燃气、室内装饰装修等强制性标准，严禁危及人身安全和健康的租赁行为。
对于违规行为，《条例》明确了刚性惩罚措施：违规出租非居住空间且经警告后拒不改正的，个人将面临2000元至1万元罚款，单位违法则处2万元至10万元罚款，违法所得一律没收。
记者在网上搜索相应话题发现，这一规定获得广泛认同。线下采访中，不少租客对“禁租非居住空间”表示支持。租客夏先生表示，一个房子被隔成两三个房间，隔音不好，消防安全更是没保障。“以前在一线城市工作时，好多隔断房，连窗户都没有。来到江门后，隔断房比较少，现在明令禁止也是好的。”夏先生说。
“《条例》的出台对江门房屋租赁市场有直接规范作用。”江门市房地产中介行业协会会长杨东卉表示，目前本地中介机构全面开展出租房源排查工作，确保非居住空间不可以另外单独出租，同时确保出租房屋需符合建筑、消防等强制性标准，避免因违规隔断或安全隐患引发的纠纷，保障租客人身安全，提升其租赁体验。
合同应明确细则
不得随意扣减押金
押金纠纷是租房过程中的“高频矛盾”，《条例》对此作出针对性规定：出租人收取押金的，应当在住房租赁合同中约定押金的数额、返还时间以及扣减押金的情形等。除住房租赁合同约定的情形以外，出租人无正当理由不得扣减押金。
这一规定戳中了不少租客的“痛点”。在江海租房的凌小姐就曾遭遇退租纠纷：“上次退租时，房东以‘以卫生打扫不合格’克扣了我的押金。但事先没说清楚卫生标准，房里家具自然老化、设备质量不好导致的损坏也算我的责任，根本说不清。”她期待通过《条例》要求的合同约定与备案，把这些“模糊账”算明白。
针对租客担忧，江门中介机构已率先落实新规。杨东卉介绍：“我们已严格按照《条例》要求，在租赁合同中明确约定押金数额、返还时间及扣减情形，并使用实名签订合同。同时，推行线上备案，若房东未主动备案，租客可凭租赁合同自行向住建部门申请备案，进一步保障自身权益。”
合同要备案
提供保障和便利
《条例》另一大亮点是强化租赁合同备案：出租人应当按照规定，通过住房租赁管理服务平台等方式将住房租赁合同向租赁住房所在地房产管理部门备案。中介机构、住房租赁企业若未按要求完成备案将面临罚款。如果出租人未办理合同备案的，承租人可以办理备案。
这一规定引发市场不同声音：部分房东担忧，备案后需缴纳房产税、租赁税，经营成本增加；租客则既期待备案带来的保障，又担心房东将税费成本转嫁为租金上涨。租客殷小姐就有此顾虑：“我现在在蓬江租的两房一厅每月1500元，要是房租涨太多，重新找房又费时间又费钱。”
不过记者采访发现，租房备案、缴税并非《条例》新增要求，江门此前已在执行。在滨江新区拥有一套出租公寓的李小姐透露：“前几年房子租出去时，中介就提醒我要备案、缴税，这几年一直按规定办。至于涨房租，现在租赁市场竞争大，涨多了根本没人租，肯定不会随便涨。”
杨东卉也从行业角度分析：“当前江门租赁市场整体情形不算太好，部分房东确实会因缴税面临成本压力，不排除少数人选择低价售房。但更重要的是，备案不是‘负担’而是‘保障’。一方面能推动租金透明化，减少‘二房东’、虚假房源等乱象；另一方面，备案后的租赁合同能为租客办理居住证、提取公积金提供便利。”
市住房城乡建设局表示，《条例》以规范租赁行为、维护合法权益为核心，强化了监管机制和法律责任，更加有力有效地规范和引导住房租赁市场，促进住房租赁市场高质量发展，为加快建立租购并举的住房制度提供强有力的支撑。接下来，将根据《条例》相关规定，进一步探索完善配套政策、创新工作机制，提高住房租赁工作的依法行政意识，切实提升全市住房租赁市场发展水平和管理水平。
