今年1月，汇峰地产以总价3.49亿元拿下开平33号地。
今年9月，开平市富元房地产开发有限公司以总价1.1亿元拿下开平市长沙街道楼冈大道24号地块。
12月22日，随着位于鹤山市沙坪街道楼冲村民委员会的JCR2025-248（鹤山55）地块成功出让，我市本年度的商住用地土拍正式收官。市自然资源局提供的数据显示，2025年全市成交商住用地36宗，其中溢价成交的商住用地有4宗，而开平就占据其中的3宗。
今年，开平共成交3宗商住用地，不但全部溢价成交，其中一宗更是溢价率超4成。那么，为何今年来自开平的商住用地如此抢手？对于2026年江门各县级市的商住用地土拍前景，业内人士又如何看待？
文/图 江门日报记者 陆沿任
开平今年3宗商住用地全部溢价成交
先来回顾一下开平今年商住用地的成交情况。
1月21日，我市今年首宗商住用地成交。汇峰地产以总价3.49亿元，折合楼面地价约2886元/平方米，成功拿下开平33号地，溢价率37.4%。当时，业内人士分析，五邑地区已经较长时间没有溢价成交的商住用地，该地块的溢价成交给江门土拍带来极大信心。
江门市JCR2024-239（开平33）号地位于开平市长沙街道东汇西路，用途为城镇住宅用地（兼容商业用地），出让建设用地面积48376.28平方米，挂牌起始价为2.54亿元。本次竞拍共有2名竞买人参与，最终成交价为3.49亿元。
到了今年6月，开平市美誉房地产开发有限公司以总价8391万元，折合楼面地价约1609元/平方米，成功拿下开平09号地。该地块溢价率3.7%，这也是开平年内第二宗溢价成交的商住用地。
江门市JCR2025-68（开平09）号地位于开平市长沙街道杜澄大道，出让建设用地面积17978.25平方米，挂牌起始价为8091万元。本次竞拍共有2名竞买人参与，最终成交价为8391万元。
然而，开平商住用地溢价成交的脚步并没有停止。9月22日，开平市富元房地产开发有限公司以总价1.1亿元，折合楼面价约1837元/平方米，溢价超40%拿下开平市长沙街道楼冈大道24号地块。该地块的成交，还创下近4年最高溢价率纪录。据悉，该地块起拍价7800万元，最终成交总价较起拍价高出3200万元。
地块的稀缺性吸引开发商溢价拿地
那么，今年的开平商住用地为何能够溢价频频，吸引房地产开发商积极“抢地”？
记者留意到，3宗成交溢价的地块均有个共同特点，位于长沙街道东汇城核心片区或附近，毗邻城市发展中轴，周边商业、生活配套成熟，居住氛围浓厚。
说起东汇城，开平群众十分熟悉。自2014年开业以来，其以多功能的综合商业体形式成为众多年轻人的购物首选，是开平现在的商业中心，不仅汇聚了昌大昌超市、麦当劳、万宁等知名品牌商家，更推动了开平中心商圈的迁移，成为年轻消费者争相打卡的热门地点。每逢节假日，其周边总是车水马龙，一片繁忙景象，而开平东汇城周边的楼盘，也受到了市场的热烈欢迎。
今年上半年，开平市网签套数前十的楼盘中，来自县级市的楼盘多达7个。其中，开平的汇峰天峻一枝独秀，上半年网签488套，以唯一一个网签套数超400套的楼盘领跑榜单，比排名第二的海悦天晟足足领先100多套。记者留意到，该项目正是地处开平东汇城旁。汇峰天峻相关负责人告诉记者，自去年7月开盘以来，仅一年时间就热销逾1000套。
对此，裕隆基地产副总经理李艳芳分析，上半年开平成交的3宗地块均位于东汇城片区附近，周边拥有繁华的商业街区，还有规划的新学校，生活便利度、成熟度都受到当地人的认可。其次是该板块有市场基础支撑，目前周边集中了多个开平去化速度较快的楼盘，房企对这个地块的销售前景有较大信心。
“能溢价成交的前提是房企抢地，而抢地的前提是地块的稀缺性，简单来说就是卖一块少一块。”嘉毅地产总经理邓桐燊表示，2025年开平3宗成交的商住用地出现溢价，主要还是地段优质，且周边商业、教育和生活配套完善，一方面居住舒适，另一方面开发商的配套投入相对低，利于控制开发成本。
而对于拿地的开发商而言，开平商住用地的成交价虽然溢价，但性价比依旧不低。
今年6月，美智地产联手誉景地产溢价拿下江门市JCR2025-68（开平09）号地。美智地产市场研究中心总监张镇兰告诉记者，开平能成为2025年江门土拍市场的亮点，除溢价表现外，更值得关注的是其楼面价仍处于价值洼地。例如，汇峰地产和富元地产在溢价37%和41%的背景下，其成交楼面价仍远低于江门市区水平，而东汇城片区的项目普遍均价在7000元/每平方米以上，部分甚至高达万元，这就形成了“低楼面价+高溢价预期”的投资吸引力。
“同时，今年溢价拿地的企业，均在开平有多年开发经验，熟悉本土市场需求，敢于对稀缺地块果断出手。近年来，美智地产在开平参与开发销售的誉景峰、中禧誉景江南等项目通过深入市场研究和产品创新取得优异销售表现，印证了本地客群对品质住宅的旺盛需求。今年再次拿地，正是基于对开平市场的持续看好。”张镇兰说。
明年核心区地块仍大概率维持热度
市自然资源局提供的数据显示，2025年全市商住用地土拍中，县级市亮点颇多，其中台山共成功出让商住用地14宗，位居全市第一；而开平则是今年全市溢价成交商住用地最多的区域，成交的3宗商住用地全部溢价。对此，业内人士如何看待明年各县级市的商住用地土拍市场？
邓桐燊认为，今年表现最亮眼的是台山和开平。主要原因有两个方面，一是市场容量，台山本地群众和海外侨胞的购房需求稳定；二是购房客户结构，开平购房客户升级居住需求大。展望未来，恩平、鹤山库存压力大，去库存是首要任务；开平如能继续推出优质地块，按当前购房群体的需求，仍然有机会出现开发商竞价的局面；台山目前开发商库存土地已不少，要保持2025年的表现，取决于地块的位置和土地设计条件。
张镇兰也表示，台山与开平的差异化表现，反映了县级市市场的双轨分化，其中台山以量取胜，开平以质见长。对于2026年土拍市场，县级市核心区地块可以凭借较低的楼面价，继续吸引开发商的关注。
李艳芳则认为，核心区的地块只要位置足够好、潜力足，仍有较大概率维持热度，甚至出现合理溢价。不过，非核心区地块可能持续平淡，需要更大的配套支持或更优的出让条件来吸引买家。房企方面，其拿地意愿将依赖于板块市场的销售情况。总的来说，明年市场或延续谨慎分化格局，但若政策支持和销售回暖延续，土拍市场有望保持活力并带动整体氛围的适度改善。
