哈尔滨市房地产经纪行业协会考察团来江门“探房”。
江门4.0新规产品特点鲜明。
“看过江门的几个楼盘以后，觉得江门的户型设计得特别好，房子质量也非常好。”今年6月初，远在东北的哈尔滨市房地产经纪行业协会考察团来江门“探房”，并高度评价江门“好房子”，吸引了许多市民的目光。
自2022年江门率先出台优化住宅规划设计的政策以来，江门4.0新规产品如雨后春笋一般在市场上涌现。截至目前，全市已有36个在售第四代住宅项目，“好房子”“好社区”随处可见。跨越3000多公里的“双向奔赴”，折射出的不仅是江门宜居城市的吸引力，更是江门“好房子”建设正在发生的深刻变化——曾经被视为高端改善专属的4.0住宅，正加速“飞入寻常百姓家”。新规产品正从“高端小众”走向“大众改善”，“好房子”让越来越多普通家庭触手可及。
文/图 江门日报记者 陆沿任
政策创新 新规产品量价齐升
江门“好房子”建设的制度根基，可以追溯到2022年。彼时，全国房地产市场正处于深度调整期，江门率先在全省出台阳台、入户花园“不计容”的规划新政。此后三年，政策持续迭代升级——2023年至2024年多次优化房地产政策、推广全装修销售；到了2025年1月，《关于支持“好房子”规划设计的实施意见》出台，发布系统性文件；2025年2月，《支持市区存量商品住宅用地打造“好房子”操作指引》将政策范围扩展至存量用地。2025年至今，江门正通过“江门规划、江门设计、江门建筑、江门制造、江门服务”五位一体，推动建设一批“好房子”“好小区”。
政策的核心红利清晰明了：阳台和入户花园投影面积不超过标准层面积18%的部分全部不计容，飘窗进深放宽至800毫米，住宅首层停车库、移交政府的公共配套设施同样不计容。这套“空间魔法”落到实处，购房者有了直观感受——以前买100平方米只能享受80平方米的使用面积，现在同等面积能拥有120平方米以上的实际空间。江门从制度源头为居住体验做“加法”，建立起具有地方特色的“好房子”标准体系。
政策红利很快在市场中得到验证。2022年底，蓬江区改善型大平层项目海悦天玺率先在新政下创新户型设计，项目一期在2023年9月开盘后的短短8个月，520套住宅全部售罄，销售额超21亿元。
如果说海悦天玺是“好房子”的先行样本，那么今年1—5月的全市数据则证明了这一模式的可复制性。江门市住房和城乡建设局提供的数据显示，在供应端，新规产品达1779套，同比增长62.8%；在成交端，成交量1332套，同比增长9.0%；在价格端，新规产品成交均价为每平方米11169元，相比全市一手住宅每平方米7810元的成交均价，超出43%，可以说是有价也有量。截至目前，全市已有36个在售第四代住宅项目，“好房子”“好社区”随处可见。
重心下移 “好房子”迎来品质改善家庭
如果说供应量和成交量的增长证明了“好房子”有市场，那么成交结构的深刻变化则揭示了“好房子”正在从少数人的奢侈品变成多数人的日常选项。
这份变化，从新规产品面积段和总价段两个维度看得尤为清楚。
先看面积段。江门市住房和城乡建设局提供的数据显示，今年1至5月，新规产品100平方米以下的成交468套，占所有新规产品中的比例为35.1%；100—120平方米的成交341套，占比25.6%；120—140平方米的成交285套，占比21.4%；140—160平方米的成交114套，占比8.6%；160至180平方米的成交46套，占比3.5%；180—200平方米的成交43套，占比3.2%；200平方米及以上的成交35套，占比2.6%。
再将时间轴拉长，去年1—5月，上述面积段对应的成交量分别为488套、249套、114套、179套、49套、99套、44套，占比分别为39.9%、20.4%、9.3%、14.6%、4.0%、8.1%、3.6%。通过数据对比可以发现，100—120平方米、120—140平方米已成为今年4.0市场的基本盘，两者合计占比高达47%，大幅提升了17.3个百分点。其中，140平方米以上的大面积段合计占比则从30.3%下降至17.9%。
江门市鼎堃房地产顾问有限公司总经理谢慕贞告诉记者，这说明4.0产品并非越大越好，大面积的4.0反而面临总价过高、客群过窄的现实瓶颈。购房需求正在向中等面积段集中，“好房子”的核心逻辑不是“盲目求大”，而是在合理的空间尺度内实现更高品质的居住体验。
而价格数据则进一步为这个结论给予佐证。数据显示，今年1—5月，全市新规产品成交总价100万元以下占比31.4%，100万元至160万元占比46.0%，160万元以上占比22.6%。近八成的新规产品成交总价在160万元以下，其中100万元至160万元区间占据近一半。
与去年同期对比，这个“重心下移”的趋势更为明显。有数据显示，2025年1—5月，180万元以上高总价段占比为25%，今年同期骤降至12.8%，高总价产品的市场份额近乎腰斩。与此同时，100万元至160万元的中端市场快速“膨胀”，占比从38.6%上升至45%。
面积与价格的数据相互印证，共同勾勒出一个清晰的市场真相：新规市场正从“高端小众”走向“大众改善”。主力客群的画像跃然纸上——目标总价100万元至160万元、面积100平方米至144平方米的品质改善家庭。他们不是高端客群，而是愿意为品质多付20万元至30万元的“大众改善者”，江门的“好房子”政策，正在让品质改善成为大多数人的选择。
展望未来
构建差异并提升竞争力
新规产品的热销和客群结构的大众化，固然令人振奋，但市场的另一面同样值得审视。随着4.0住宅集中放量，同质化竞争的问题浮出水面。当前，不少项目仍围绕“高赠送”“景观卖点”做文章，产品形态趋同，消费者的决策周期被明显拉长。有业内人士直言：“单纯靠户型赠送已经很难实现突围，消费者越来越看重产品的差异化与实际居住质感。”
江门市房地产中介服务行业协会会长杨东卉在此前与哈尔滨考察团的座谈会上表示，江门吸引置业者的核心逻辑并非单一的“冬天暖和”，而是一套由气候、文化、环境、交通、房价、政策等多元素共同构成的复合优势。未来的楼市竞争，不应只停留在户型面积的“数字游戏”上，而要在文化叙事、社区服务、生态环境等更广阔的维度构建差异并提升竞争力。
嘉毅地产总经理邓桐燊则建议，江门可以进一步细化“好房子”的评价标准，建立从规划设计、施工建造到运营服务的全生命周期评价体系。“现在大家都在说自己卖的是‘好房子’，但‘好房子’到底好在哪里？有没有一个可量化、可比较的标准？如果能有官方的认证体系，不仅有助于引导行业良性竞争，也能增强购房者的信心。”
事实上，一批项目已在差异化道路上先行探索。保利琅珺将侨乡碉楼、新会葵艺等非遗符号植入景观轴线，在社区内复刻梁启超故居怡堂书室，让本地文化融入日常；博学名苑打造“精英4.0社区”，为高层次人才量身定制社区生态；江发·悦桂府引入适老化设计，回应老龄化社会的居住需求。
