观江海·龙溪书院邻近龙溪湖，推窗即可欣赏湖景。
以景观房为卖点的楼盘吸引了不少市民前来看房。
昨日，陈先生带着家人来到滨江新区看房。走进样板间，随着置业顾问推开阳台门，一片开阔的园山湖景铺展开来。“就冲这个景，值了。”陈先生看了妻子一眼，两人几乎同时点了点头。
类似的场景，近两年在江门各大楼盘多次出现。当“住得更好”取代“有房住”成为市场主旋律，购房者对于“窗外是什么”的关注，逐渐超越“离市中心多远”。江门景观房“版图扩容”，也从单一江景，扩展到了高尔夫球场景、湖景、园景的多元格局。
文/图 江门日报记者 陆沿任
从“望江”到“赏景” 景观房赛道正在拓宽
江门景观房的历史，绕不开西江。早在2005年，潮连钻石花园临江而建，成为江门最初的江景豪宅之一；2008年金海湾花园落成，2013年奥园·外滩亮相，西江沿岸逐渐汇聚了岭江一品、博学名苑、海悦天玺、绿城滨江·潮闻东方等一众楼盘。江景房的热度在2021年达到高峰，多个江景项目集中入市，一度成为市场的绝对主角。
9月27日，以“全现房”姿态归来的博学名苑推出仅78席183平方米江景大平层，以江景资源与空间尺度，得到改善型消费者的认可，当日即实现多套成交。一位参观样板房的购房者站在阳台上看了很久，表示：“西江就在眼前铺开，江面很宽，船慢慢过，跟只在图纸上看完全是两回事。6.3米挑高的空中花园仿佛把江景从客厅一直延伸开来，坐在这里喝茶，会有很好的感觉。”
但江门的景观资源并非只有西江，高尔夫景观房逐步成为江门楼市的另一个“景观极”。
说起高尔夫景观房，就不得不提蒲葵之梦·天心。这个楼盘的位置有点特殊，是“长在球场里”——位于蓬江区江侨路五邑蒲葵高尔夫球会，主打270°环幕高尔夫视野。2021年8月，该楼盘开放营销中心后创下多个纪录，并以7.75亿元的网签成绩登顶2022年蓬江区楼盘网签金额排行榜。
江发·翡翠观澜则是高尔夫景观房阵营的“新晋选手”。该项目的核心景观与蒲葵之梦·天心类似——独占一线的高尔夫视野。2023年12月，江发·翡翠观澜开放营销中心，宾客络绎不绝。项目沿着千亩高尔夫果岭对小区进行围合式布局，开放至今依然吸引许多消费者的目光。
而湖景路线的代表，则是观江海·龙溪书院。作为江海区第一个纯4.0高端住宅项目，其由江门高新区直属国企打造，邻近龙溪湖，215平方米的环幕大平层拥有约8.2米阔景横。该楼盘营销中心今年开放以来，宾客盈门、人声鼎沸。江门市房地产行业协会公开的2026年第21周江海区楼盘住宅网签排行榜显示，观江海·龙溪书院以20套的成绩位居榜首，每平方米突破1.1万元的成交均价更是远高于其他上榜楼盘。
今年国庆假期开盘的骏景湾·滨江映湖，则代表了滨江新区“园景+湖区”的新方向。项目毗邻园山湖公园，占位滨江新区核心配套圈，首批推出119平方米至189平方米的全一字楼产品，以“两梯两户”的改善型配置面市。楼盘亮相时，看房客在样板间区域排起长队，沙盘区、会所都是购房者。
除了本地客户，景观房还成为吸引海外侨胞回乡置业的代表性产品。2024年3月，9名恩平籍华侨结伴回乡祭祖，顺道到市区看房，当天就在蒲葵之梦·天心买下9套150平方米的大户型。其中一位华侨表示：“感觉江门的居住环境越来越好了，所以就一起买下了。”
江门市鼎堃房地产顾问有限公司总经理谢慕贞告诉记者，在以改善型需求为主的市场环境下，购房者更注重居住舒适度，拥有江景、高尔夫球场景、湖景等稀缺景观资源的新盘顺势推出，正是顺应了市场需求和发展方向。不难发现，从江景到高尔夫球场景再到湖景、园景，江门景观房的内涵正在不断扩充——窗外那片风景，已经从“加分项”变成了改善型购房者最先考虑的那一项。
景观房走俏 稀缺感体验感产品力的“三重共振”
景观房在江门的走俏，并非偶然。
首先是稀缺感，也就是对稀缺自然资源的占有感。美智地产市场研究中心总监张镇兰分析，江门虽然水系丰富，但真正能“推窗见景”的住宅用地始终有限。西江沿岸可供开发的临江地块逐年减少，高尔夫球场旁的住宅用地更是屈指可数——蒲葵高尔夫周边真正能享受果岭景观的项目仅有蒲葵之梦·天心和江发翡翠观澜等少数几个，龙溪湖、园山湖周边的湖景地块同样具有排他性。当城市开发密度不断提高，“窗外是什么”逐渐取代“离市中心多远”，成为改善型购房者最先考虑的问题。
其次是体验感，即景观带来的居住体验质变。一位从东北来江门看房的购房者曾这样描述：“江门的房子不一样。大露台、敞开式阳台是标配，把阳光、江风、景观都引进家里。这种和自然共生的舒适感，是北方住宅很难有的体验。”这种体验感的差异，在景观房中尤为突出。无论是高尔夫景观的满目绿意、湖景的静谧开阔，还是园景的日常可达，都在把“看风景”变成“生活在风景里”。
更深层的原因，在于江门住宅的产品力。自2022年江门出台“阳台不计容”的规划新政以来，4.0住宅产品在市场上快速铺开。截至目前，全市已有36个在售第四代住宅项目。这意味着景观房不再只是“位置好”，更在产品层面实现了迭代：阳台进深加大、空中庭院成为标配、得房率普遍达到110%以上。景观资源与产品创新形成叠加效应，让改善型购房者愿意为“窗外”和“阳台”同时买单。
数据印证了这一趋势。2026年1—5月，江门新规产品成交均价达到每平方米11169元，比全市一手住宅成交均价高出43%；成交量1332套，同比增长90.9%。价差与增速的背后，是市场对“景观+产品”组合价值的真实投票。
机遇与挑战 从资源红利到品质竞争的跨越
江门景观房的下一程，机遇与挑战并存。“机遇在于城市配套的持续兑现。”嘉毅地产副董事长邓桐燊坦言，滨江新区的侨都汇商业体、江门体育中心、湾区之眼等地标相继落地，让江景房与园景房不再只是“孤立的风景”，而是嵌入城市生活的一部分。龙溪湖板块方面，随着景贤实验学校等教育配套的完善，正从“产业配套的留白地”向“生态宜居的楼市板块”转型。当景观资源与生活便利不再对立，景观房的客群基础将进一步扩大。
邓桐燊还表示，挑战则来自同质化。随着景观地块的陆续开发，未来江门景观房的竞争，将从“有没有景观”转向“景观如何融入生活”。其中，观江海·龙溪书院的下沉式会所、骏景湾·滨江映湖的度假酒店式会所、江发翡翠观澜的高尔夫景观动线设计，都是在“景观之外”寻找差异化答案的尝试。
对于购房者，业内人士给出了比较务实的建议。张镇兰指出，选购景观房不能只看效果图，还要实地考察景观的“确定性”——高尔夫球场、湖景前方是否有后续开发地块、楼栋朝向是否真的能“推窗见景”等。
谢慕贞则提醒，景观房的价值与片区配套的兑现节奏紧密相关，购房者应关注教育、商业、交通等配套的实际落地进度，而非仅凭规划图纸进行决策。此外，还有业内人士建议，以华侨、港澳客群为代表的异地购房者，应优先选择品牌房企开发、已有实景呈现的项目，降低“异地置业”的信息不对称风险。
江门有西江的浩渺、龙溪湖的静谧、高尔夫果岭的舒展。这些自然资源就在那里，关键在于住宅产品如何把它们真正利用好。当“好房子”政策为景观体验留出设计空间，景观就不再只是一个卖点，而是实实在在的居住品质。
