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前言
近两年，江门市区（含新会区），不断涌现出一批较高质素的别墅楼盘，预计今年开盘和即将开盘的别墅多达六七个，加上今年年初五邑碧桂园的盛大开盘，给江门的别墅楼盘带来了较大的冲击。
人们不禁质疑：江门别墅是否有这么大的市场容量？市场前景如何？究竟是哪些人在支撑江门别墅？什么样的别墅最受消费者欢迎？这些都是社会各界人士关注的话题。为此，本报本期特别策划推出《大江门·新机遇·别墅年》的别墅专题报道，全方位、多角度地分析目前大江门的别墅市场现状和发展趋势，以“品位别墅生活，宏扬别墅文化，引导别墅消费，塑造别墅典范”为目的，希望能以此助力江门别墅市场，为正在或准备购买别墅的市民提供参考。
灏景园
２００５年，江门楼市最值得期待的亮点，是别墅市场的启动。业内人士预计，今年江门市区（含新会区）拟开发别墅的总量将超过过去几年的总和，一批较高质素的别墅项目将陆续上市，单价过５０００元，单栋总价在８００万元以上的别墅已出现，整个别墅市场会在高品质产品的带动下，出现“价量齐飞”的局面，江门楼市将迎来真正意义上的“别墅升级年”。
用地叫停
别墅市场“奇货可居”
从去年起，政府相关部门严格控制高档商品住房用地并停止别墅用地的审批，虽然别墅类土地供应被叫停减少了别墅增量，但这并不意味着市场供应量会在短期内减少。首先消费群体对江门别墅产品的需求将继续增加，此外，由于别墅类土地供应被叫停，前期以别墅立项并已经拿到地块进行观望的开发商纷纷开始了别墅项目开发的前期准备工作，预计未来两年内，江门别墅市场的供应量将会持续放大，形成一个别墅的开发热潮。
玉湖别墅的苏经理认为，国家５年内不再批准别墅项目的规定成了别墅热的催化剂。这对许多在建别墅项目或已获准的别墅项目开发商来说是一大利好消息，新政策的实施将使别墅类项目逐渐进入“奇货可居”的状态，别墅价格会因此有较大的提升。今年市面上推出来的别墅基本上是在开发商以前存量土地上兴建的，除了建筑成本的增长外，土地对价格的因素作用不会很明显。随着土地征用的滞后性，可以预期今年以后的别墅价格将会有大幅度的攀升。所以，无论是从改善居住品质还是从投资的角度来看，别墅的增值空间是显而易见的，今年购买别墅不失为明智之举。
广州嘉毅龙腾广告有限公司的汤经理也表示，与周边城市相比，江门的别墅价格明显偏低，五六十万元就可以买一套２００多平方米的别墅，还送同等面积的洋房。这样的别墅如果放到广州、深圳等地，至少可以卖１００多万元，难怪不少中山古镇人都到江门买别墅了。
竞争激烈
别墅楼盘“遍地开花”
前两年，江门别墅市场的焦点始终停留在杜阮，福泉新邨、灏景园、春景豪园、天力苑等别墅的相继出现，使杜阮成为名副其实的别墅集散地，从而形成了杜阮别墅板块“一枝独秀”的垄断局面。
今年随着碧桂园的加入，春景豪园三期的开发、福泉新邨新一期湖景别墅的开售，以及天力苑别墅的竣工，今年杜阮板块将出现“四分天下”的局面，市场竞争达到白热化程度。可以预见，今年杜阮板块仍是别墅开发的首选之地，市场供应不减反增。
但杜阮板块“一枝独秀”的局面将有望被打破，新会区由于圭峰山风景区附近的别墅项目大规模开发，玉圭园、玉湖别墅等一批精品项目的出现，及下半年推出的圭峰花园、圭峰豪庭，使这里变得炙手可热，新会别墅蕴藏着的巨大的潜能而进入以高档项目为主流的房地产开发时代。
此外，北新板块的五邑豪园、河南板块白水带附近的华茵堡以及潮连的钻石花园等项目也正在摩拳擦掌，蓄势待发，今年江门别墅可谓遍地开花，精彩纷呈。
品质提升
别墅亟需升级换代
据江门市江海区华茵堡开发有限公司的张锦华经理分析，别墅类土地供应被叫停势必减少别墅增量，意味着新的市场机遇的到来。江门别墅产品的需求量巨大，一些购买者会将目光转向现有别墅，因此提高品质成为未来的关键。江门的别墅项目尤其是近期新开盘的项目整体品质的提高主要体现在以下三个方面：
一、山水与环境资源日益优越。近期新楼盘大多集中在有升值潜力或市场认知度较高的地区，区域位置已经成为决定其品质与前途的最关键因素，圭峰山、白水带等风景区凭借优越的交通环境、良好的自然山水环境以及丰富的可借鉴资源，依然是开发热点区域；
二、户型设计不断满足新的生活需求。目前江门的别墅消费者大部分都不缺房子住，他们买别墅的主要目的是为了提高生活质量，尝试新的生活方式，因此他们需要的不仅是一座独门独户的住宅，而且更需要一个适应新生活方式，具有新空间概念、空间体验的高级住宅。基于以上原因，现在江门别墅项目的设计在功能上更加具体、细化，对生活方式的研究与探索更加深入；
三、社区内部环境质量与景观质量不断提高。随着生活水平和品位的不断提高，消费者对社区环境质量，对建筑密度的要求越来越高，所以近期高档别墅项目均呈现出向大户型、大花园、低容积率的方向发展的趋势，希望通过增加社区内绿化率、建设高档次的园林景观以及优化别墅项目规划形态等措施以满足业主对私密性越来越高的要求。（文／图 本报记者 陈祺伟） (专题策划：陈祺伟
专题撰文：陈祺伟 梁丽琴)
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