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房价缘何还没降下来

http://www.jmnews.com.cn 2006-12-7 8:52 江门日报第6277期 B6版

　　新近发布的全国７０个城市房屋销售价格指数显示，今年１０月份，新建商品住宅销售价格同比上涨６．７％，涨幅比上月高０．３％。同比涨幅较高的主要城市包括：北京１０．７％、，厦门１０．５％、深圳９．９％、福州９．６％、广州８．８％等；下降的城市只有２个，分别是：上海０．６％，北海０．４％。

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　　自５月份出台“国六条”以来，已半年时间，但三季度和１０月份的“成绩单”与期望的目标还有相当大的差距。单从房价走势分析，涨幅有些许回落，但宏观调控的总体效果仍不甚理想。目前中央的态度依然是：“少数城市住房价格上涨过快；结构调整的任务还十分艰巨；房地产市场秩序仍需进一步规范。”如果探究原因，笔者认为主要有以下三个：

　　第一，回顾自２００３年以来的房地产调控历程就可明白，２００４年和２００５年都有比较严厉的政策出台，相同的是，政策刚出台时业界都认为对楼市影响很大，拐点可能很快就会到来。相似的是，短短的一个观望期过后，楼市依然我行我素，甚至房价反弹得更高。就像老在叫“狼来了”，可狼总也不来，开发商和买房人出现“审美疲劳”，有些麻木了，因此今年５－６月份虽然政策密集出台，但供求双方的心态仍在一定程度上呈现惯性滑行。

　　第二，要想把房价降下来，最有效的办法是调整供需，这可分为两种路径。一种路径是调整供应结构，也就是现在各地在做的事情——７０％以上的新出让住宅用地都限定做９０平方米以下中小户型，但这需要一个过程，从土地出让到上市，没有一年左右的时间，很难让现在紧缺的房型变得供求平衡，所以短期内无法让房价明显降下来。另一种路径是直接限房价，这也正是“十五条细则”中明确规定的，但遗憾的是，各地都未认真落实，看看各地最近出让的地块及“十一五住房建设规划”就会明白，如果严格执行这一条，则房价会在短时间内有明显降幅，因为即便短期仍无法上市，但购房人的心理预期发生变化了：明年就可得到实实在在的优惠价，凭什么现在还急着入市？

　　第三个因素，是宏观经济方面的，看似与楼市关系不大，但却实实在在地在暗中发生作用。关注财经动态的人都知道，今年以来股市火爆。而且，在这一过程中，吸纳巨量资金的超级大盘工行进行了ＩＰＯ。完全是颠覆了以前的股市规律。为什么？因为目前在国内外资金太富裕了，流动量太大了。这同样影响了楼市。银行放贷冲动难以遏制，部分投资客仍春心难耐。还有一点则与人民币的加快升值有关，去年汇改以来，人民币累计升值幅度已超过３％。这一美好“钱”景，让外资垂涎三尺，虽然房地产业有限外政策出台，但大型境外投资机构仍在扩大在内地的房地产投资规模。以万科为代表的地产股票更是大受境内外投资者的青睐。

　　影响房价的因素很多，全国整体房价仍未有效下降，还有其他因素在共同发生作用。比如单从需求方面分析：随着城市化进程的加快，每年１５００万城市新增人口中，部分人有首次置业的需求和能力，再如随着人均可支配收入的快速增长，部分中高收入家庭有小房换大房的居住升级需求，还有刚性的婚房需求，等等。（杨白楼）

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