|
土地增值税下月开征
清算式缴纳方式短期内对江门楼市影响不大，但长远来看，将会增加房地产企业的开发成本
土地增值税由预征改为清算式缴纳，将会造成开发商利润空间的下滑。
前言：
１月１６日，国家税务总局网站发布了最新《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（以下简称《通知》），表示从今年２月１日起，全国房地产企业将全面开展土地增值税的清算工作。该《通知》明确了房地产企业土地增值税要实行清算式缴纳，取代现行以“预征”为主的增值税缴纳法，对项目结算的单位和结算条件等各项具体措施都作出了明确要求。
对此，房地产业界人士普遍认为，该《通知》的出台，短期内对江门房地产市场的影响不大，但长远来看，将会增加房地产企业的开发成本，也有可能会造成房价的上涨。
全面清算土地增值税
所谓土地增值税，就是纳税人转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后增值额再以比例缴纳的税收。根据这份最新《通知》，土地增值税将以房地产开发项目为单位进行清算，“对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。”
《通知》规定，房地产开发项目全部竣工、完成销售，整体转让未竣工决算房地产开发项目的，直接转让土地使用权等三种情况下，房产项目应该进行土地增值税清算。对于已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在８５％以上，或该比例虽未超过８５％，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的需要进行结算；此外，对于取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的，以及纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的需要清算。此次《通知》规定的扣除项目包括土地款、开发成本、配套设施等等，这些扣除项目要求房地产开发商必须提供有效凭证。
有业内人士表示，此次《通知》出台与过去政策最大的区别在于：土地增值税清算条件发生了本质的变化。过去土地增值税结算一般以开发项目公司注销税务登记作为结算节点，“也就是说，只要项目公司不注销，公司就可以长期不进行土地增值税的结算。”而目前，只要单期项目就可以成为结算单位，显示政府要求执行增值税征收的态度非常明确。
开发商利润将下滑
土地增值税直指开发商，对开发商会造成什么影响呢？星河地产发展有限公司总经理梁瑞江认为，土地增值税的征收，不可避免地将会造成开发商利润空间的下滑，楼盘的成本也将有所增加，但是他表示，江门一直以来都做得比较规范，每一次土地销售都已经预征了销售额１．５％的税费，因此这部分成本的增加还是在可以承受的范围内。世纪花源副总经理练文深也表示，从江门目前的情况来看，近年来土地增值的幅度并不大，对增加开发总成本的比例还是有限，短期内对房地产企业的影响不大。
据了解，由于土地增值税的税率较高，在３０％－６０％之间，并且实行累进税率，开发利润与开发成本之比越高（也就是投入产出比越高），利润被国家征收的比例就越高，如果投入产出比达到２００％以上，开发商的利润蛋糕中就有６０％被切走。另一个比利润下降还要让一些开发商紧张的事是，土地增值税的征收方式和条件的改变，很有可能让他们面临着需要马上筹集大量资金纳税的状况，这对于资金链已经紧绷的开发商而言，无疑是雪上加霜。
房价取决于市场供求
房地产开发成本的增加，房价是否也会跟着上涨呢？作为消费大众最为关注的焦点问题，专家们各有说法。东骏地产策划有限公司总经理林英华认为，从理论上来讲，土地成本的增加有可能会造成房价的上涨，但房地产仍是市场行为，这还要视乎市场需求而定，也要看老百姓是否买账。
有房地产分析人士表示：国家征收土地增值税的目的，主要是通过税收来控制地方政府的行为，对土地更好地利用，他个人认为可能效果不会太好。土地增值税的征收，增加了开发商的开发成本，但在目前江门楼市仍处于供不应求的现状下，土地成本上升，可能会导致房价上升。这会不利于消费者。
有利于房地产业健康发展
不少业内人士认为，作为一项早已存在的税种，只要政府的执行力度到位，可以更好地维护市场秩序，有利于经济大环境的发展。“主要是看政府相关部门对土地的评估是否公平，只要评估客观公正，相信会有利于房地产市场的健康发展。”
“土地增值税一旦严征，势必降低房地产开发的利润率，从而降低对投资资金的吸引力，这就大大提高了房地产行业的门槛。”一位业内人士分析道，可以预见的是，未来只有资金实力雄厚，可以在低利润率情况下靠规模取得较好效益的企业，才会有兴趣进入房地产行业，而那些期望通过拿一两块地开发获取暴利的小企业，将会被清洗出局。从这个角度来讲，通过土地增值税的严征，可以达到房地产行业资源重新优化配置的效果，也将有助于房地产行业的长期健康发展。
此外，土地增值税的征收，也有利于减少开发商大面积囤积土地的现象。据业内人士表示，如果完全按照规定的累进税率计算，原先有大量土地储备公司的利润将大打折扣。由于这些公司之前拿地的价格普遍较低，如果几年后才开发，随着土地价格的上升，他们必将会为此付出非常高昂的增值税。 （文／图 本报记者 梁丽琴）
相关链接
土地增值税不是新税种
土地增值税不是新税种，国务院于１９９３年即发布《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定了这一税种，由于此后房地产一度不景气，该条例至今没有正式征收。
按照１９９３年的规定，土地增值税实行四级超率累进税率。即增值额未超过扣除项目金额５０％的部分，税率为３０％；增值额超过扣除项目金额５０％、未超过扣除项目金额１００％的部分，税率为４０％；增值额超过扣除项目金额１００％、未超过扣除项目金额２００％的部分，税率为５０％；超过２００％部分，税率为６０％。
从２００５年年底开始，深圳首先提出恢复土地增值税，此后全国各地陆续开始恢复这一税种。目前来看，国内各个地区对于土地增值税部分基本上要求房地产企业按照预（销）售商品房收入１％～２％的比例进行预征，而部分地区则尚未开始预征。
２００７年１月１６日，国家税务总局发布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，明确房地产企业土地增值税进行清算式缴纳的适用范围，扭转以“预征”为主的土地增值税缴纳现状，标志着房地产开发迎来土地增值税“清算”时代。
|
