江门房价“热涨”冷思考之矛盾篇

“道不清 理还乱”

——令人困惑的江门房价

　　引子

　　“再涨，再涨我就买不起房了！”

　　正在北新区某楼盘看楼的李女士，一边嘟嚷着房价一路高涨，一边和记者聊天，“但话说回来，江门房价总体上还是不算太高！”

　　“为什么一边对江门房价飚涨不满，一边又认为江门的房价不算高呢？”记者好奇地追问。

　　李女士一下子被记者问住了，摇摇头说：“我也说不清。”

　　的确，在目前这一轮的房价热涨中，陷入如此矛盾中的江门人比比皆是。一路高涨的江门房价和江门房价相对偏低的两个现实，让江门人对楼市的评判陷入了“道不清，理还乱”的境地。

　　感觉和数据的矛盾

　　市民林先生和女友赶在去年底买了一套尾盘的顶楼步梯新房，从而躲过了今年上半年到处“讨”房子的苦恼。尽管如此，供这套单价2100元/平方米、面积130平方米的房子还是让林先生和女友感觉有些吃力。“如果再贵点就真得买不起了！”林先生感慨着说。为了付这套房子的首付，林先生和女友连各自父母的积蓄也掏空了，可是，当谈到江门的房价水平时，林先生却说，其实，和周边城市如佛山、中山等地相比，江门房价还是相对偏低的。

　　记者从多种渠得到这样一组数据：江门2006年商品住宅销售均价为2418元，今年上半年商品住宅销售均价为2683元，比去年同期上涨了9.88%。

　　一桥之隔的中山：2004年商品房销售均价为2808元/平方米，2005年达到3048元/平方米。

　　即使与近年来与江门GDP一直不相上下的惠州相比，江门的房价也是相对偏低的。惠州的惠城区2006年商品房预售均价为2904元/平方米，今年上半年商品房预售均价为4092元／平方米，且在上半年9873套预售住宅中，预售价格在4000元／平方米以上的占52％。

　　横向对比之下，即使江门的房价在近两年内一路飙涨，大多数江门人仍不得不承认，“江门房价还是相对偏低的”。

　　江门房价一路窜涨，供房压力不断增加，江门人买房的压力是实实在在的，但如果拿数据和周边城市的房价一对比，江门人似乎又无话可说。感觉和数据如此矛盾，原因何在？是相信感觉还是相信数据？江门人疑惑不解。

　　对于江门人的这种矛盾心情，北新区某开发商的看法是，江门房价的这轮上涨来得比较突然，涨幅也比较大，没有过渡期，很多江门人在心理上一时还很难接受和适应，但是在与周边城市的房价相比时，江门的房价的确不高，产生这种矛盾心情就很自然了。

　　其实，参照物不同，比较的结果自然不同。和江门之前的房价比，房价是在飚涨；和自己工资收入的增幅比，工资的上涨幅度赶不上房价的上涨幅度；和周边城市的房价比，江门的房价相对来讲还是偏低的。

　　“问题是，如果我们拿来作参照物的事物本身就是不合理的呢？”江门人又一次被问住了。

　　衡量的困惑

　　“我们该拿什么样的标准来衡量房价呢？”面对这个疑问，没有人能给出一个权威的答案。

　　国际上流行一种“房价收入比”，即家庭购房总价与居民家庭年收入的比值，以此用来考察居民的购房能力。今年上半年，关于中国房地产市场争论最激烈的时刻，国内也有部分学者从这一角度进行分析和探讨。尽管房价收入比是一个全球通用指标，但其合理范围却没有国际惯例。按世界银行的标准，发达国家的房价收入比一般在1.8-5.5倍之间，发展中国家合理的房价收入比在3-6倍之间，而据有关学者统计的数据可知，目前我国的房价收入比已超过7.8倍，上海、北京、广州等地的房价收入比则更高——在上海，80平方米的住宅价格相当于每户一年可支配收入的11.5倍；在广州，一个三口之家买一套80平方米的住房，房价收入比是10.44倍。

　　江门的房价收入比是多少呢？按有关部门公布的统计数据可知，2006年江门城市居民人均可支配收入为１６６６０元，商品住宅均价2431元/平方米，那么，江门的三口之家买一套80平方米的住房，房价与收入之比是194480／49980＝3.89倍。从这个角度看，江门的房价收入比不但处于合理范围内，而且与全国其他地方相比确实偏低。

　　不过，对于“房价收入比”的质疑声也接连不断。质疑的理由之一是，房价是单价与面积相乘，不同家庭选择面积不同，而国际上通用的80平方米标准不符合中国的国情。就江门而言，目前的主流销售面积是120平方米。质疑的理由之二是，纳入中国家庭收入统计的收入只是全部家庭收入中的一部分，其房价收入比的计算结果存在很大差异。市相关部门的负责人就对此提出过疑问，他说，江门是著名的侨乡，很多和海外有联系的本地家庭每年都有数额不等的外汇收入，而这部分收入官方则很难将其统计在内，所以官方统计的数字可能偏于保守，未必是真实状况的反映。质疑的理由之三是，中国居民收入差距太大，将一个百万富翁和5个穷光蛋进行平均得出的数据意义不大，也就是说，用简单平均数远不能真实反映中国居民购房能力的差距。

　　既然“房价收入比”有着诸多变数的制约，于是有些学者或相关人士提出另一种更为直观更为形象的衡量标准——每平方米房价与人均月收入对称，也就是说，1个月工资刚好够买1平方米。就江门而言，今年上半年商品住宅销售均价为2683.32元，其中，5月销售均价为3040.97元/平方米，首次突破3000元/平方米关口。目前在江门的你，每月工资能拿到3000元吗？相信每个人心中都有自己的答案。

　　由于这样的比较方法够直观够形象，因此在采访中，很多市民都表示更接受这种衡量标准。问题是，这种衡量是否科学，是否能够真实反映人们的实际购买力，还有待专业人士作进一步的研究。

　　相对幸福的诱惑

　　从以上分析来看，不管是通过“房价收入比”进行比较，还是直观地看“房价与月收入对称”，江门都呈现良性健康的“脉象”。这也是越来越多新江门人选择江门的原因。

　　市民小姜来江门已经4年了，今年年初终于通过按揭在江门买了一套120平方米的新房，比起那些在广州或深圳打拼、不知何时才能买得起房的同学们来说，小姜心有不甘的同时也不免自慰一番：好歹咱也是有房的人啊！

　　据闻，去年全国房地产协会一班人来到江门，在未惊动官方也未告知媒体的情况下，对江门房地产市场进行了相关分析和研究。据知情人透露，全国房地产协会当时得出的结论是，作为一个江门人是幸福的。他们的理由是，江门的人均居住面积接近40平方米，这一水平在全国都是比较高的，而且江门有着广泛的海外关系和非常好的城市环境，工业虽然不够发达但整体水平和发展势头还是不错的，总而言之，江门的房价及市场走向在全国来讲，都是比较健康的。

　　时隔一年后的今天，江门房价“相对偏低”的优势依然明显，尽管在这一年中江门房价以两位数的增幅一路攀升。这种相对幸福的诱惑也吸引了不少人放弃一线城市来到江门。之前在深圳工作的杜先生一个月前刚刚在江海花园买了一套新房，他是半年前自愿调来江门工作，并携妻一起来江门安居置业。

(记者/刘楹冉 图/资料图)