业主与物管是对冤家？

——我市物业管理现状扫描

江门市物业管理协会非常重视与业主的沟通，最近召开通讯员会议，搭建物管与业主沟通的平台。

物业管理协会提供

　　■ 编者按

　　近年来，随着生活水平的提高，人们对居住的条件和环境要求越来越高，有物业管理的住宅小区受到市民的青睐，物业管理作为一个新兴的行业走入人们的视野。但是，由于物管行业刚刚起步不久，经验不足，各方面对物业管理又还不了解，在现实操作中，物管碰到了这样那样的一些问题，业主与物管之间也产生了一些矛盾。尤其是在《物业管理条例》和《物权法》颁布实施以后，业主对自身权益的维护意识增强，其冲突有更加普遍和明显的趋势。

　　本月，银隆大厦停水停电的事件发生，把业主和物管的矛盾从台下摆上了桌面，引起了社会各界的注意，虽然这件事暂时得到了解决，但留下的深层次问题仍让许多有识之士思考。业主和物管之间的矛盾到底有哪些，是否可以调和，业主委员会、政府有关部门、街道居委会可以起到什么作用，小区物业管理应向何处去，怎样才能建设一个大家都满意的和谐小区等等，都成为市民所关心的问题。

　　本版从今日开始推出“小区物管向何处去”系列报道，希望通过深入的采访，听取各方面的意见，表达各利益集团的声音，寻求矛盾焦点的所在，解剖关键的问题，从而打破隔阂、消除误解、共同探讨、谋求共识、找到一个为大家所认同的妥善的解决方式和途径，共同创建一个和谐的小区环境。本系列报道将与E生活版的“QQ社区”栏目连动，Q群号是：51785610，欢迎广大市民与我们交流您的感受和看法。

　　家住市区中天国际的徐先生近段时间一直比较开心，与女儿一起居住的他感觉小区的管理不错，而在我市一家事业单位工作的韩小姐却不断在办公室抱怨自己居住的小区物业管理费用过高，虽然嘴上不满，但她却从来也没有拖欠过物业费。

　　徐先生和韩小姐或许代表了市区绝大部分小区业主的心态，他们居住在不同的小区，享受着不同的物业管理公司的服务，有着不同的心态和要求。从几年前物业管理水平低下到目前逐步上层次，我市物业管理服务已经有可圈可点之处，但物管和业主之间的矛盾似乎伴随着服务的发展而不断涌现。我市物业管理的现状如何？业主和物管公司最大的矛盾在哪里？记者近日进行了调查采访。

　　物管逐渐被市民接受

　　据江门物业管理协会会长谭婕介绍，2000年以前，市区只有几个地方有物业管理服务，当时物业公司也不多，但现在，江门市已登记的物业管理企业有90多家，另有专业的物业管理公司近10家。”

　　物管人员素质有待提高

　　就目前我市物业管理人员的素质，江门物业管理协会会长谭婕明确地告诉记者，目前，江门物业管理人员的学历，特别是安保人员的文化水平比较低，素质还不能同广州、深圳等大城市相比，整体而言，我市物管人员的素质有待提高。谭会长介绍说，与周边大城市相比，江门物业管理收费偏低，客观上造成物业公司不敢花大价钱请高素质的管理人员。谭会长举例说，以安保人员来说，退伍军人是物业管理安保人员的最佳选择，但目前，每个月少于1500元没有哪个退伍人员愿意做，而现在江门物业管理公司的安保人员的工资，基本上维持在900多元。

　　据记者了解，我市物业管理协会在今年6月份和9月份，分别举办了物业管理人员培训班，先后共有500多人参加培训。

　　业主对物管认识有误区

　　在记者采访的过程中，不少小区业主认为物业管理公司就是业主花钱请来负责小区管理的，其实这是一个错误的认识。一位法律界专业人士告诉记者，物业管理公司是为业主提供服务的，而不是“管理”业主的。

　　业主对物业管理的认识误区不止这一点，在房屋的维护上，不少业主也存在很大的误区。谭会长介绍说，整栋楼就好比一个整体，一个部件不运行不然损害整体的利益，以下水管道而言，房子不交物业费用不给维修，时间长了，下水管会损坏，而一段下水管的损坏直接关系到整栋楼的安全。在这一点上，商铺业主的误区是最大的，他们往往以没有接受整个小区物业管理为由不交费用，其实损害了整个小区业主的利益。

　　记者采访了解到，银隆大厦的商厦业主就是以此为由长期不交物业管理费用，导致大厦电梯无钱维修而停止运行，部分设施发生损坏，最终大厦断水断电。

　　物管与业主矛盾主要是钱

　　“说白了，目前物业管理和业主的矛盾主要是钱的问题。”谭会长这样理解物管与业主的矛盾所在。

　　据记者了解，不管是认为服务不到位不交物业管理费用，还是因为收益不高提高物业管理费用，其实都是感觉自己交或者收的钱没有享受到应该有的利益，从而产生了矛盾。王先生是我市某小区的业主，近段时间以来，他就开始不交物业管理费用了，他称自己交的钱没有享受到应有的服务，而在此过程中，该小区物业管理公司也不断提高认识和自身服务水平，加强与王先生沟通，双方最终达成谅解。

　　谭会长表示，针对物业管理公司的价格，甚至是稍微提价，我市不少小区业主表示理解。物业管理公司要做的，就是与业主做好沟通，消除双方误解。

　　建设和谐居住环境

　　《物权法》、《劳动合同法》等一大批法律的出台，给物业管理公司和业主提供了法律依据，也给他们各自之间提供了解决矛盾的有力武器。“要建设和谐小区，和谐楼盘，大家只要按照法律办事一切就迎刃而解了。”采访中，银隆大厦业主委员会洪主任这样告诉记者。

　　作为物业管理方，谭会长明确表示，《物权法》、《劳动合同法》等法律的出台给物业管理公司带来了挑战，他们只有提高人员素质，提高整个物业管理部门的整体服务水平，才能将挑战转化为机遇。在现有条件的基础上，物业管理公司已经在努力了。

　　据记者了解，从明年开始，江门物业管理协会创办的内部刊物《五邑物业》将正式进入我市各个小区，该刊物将收集业主意见和建议，并欢迎业主投稿表达自己的问题。谭会长说：“创办刊物的目的就是和业主进行沟通，了解业主所需要的，化解双方的矛盾，让物业管理楼盘和谐发展。” （本报记者 孟庆雷）

　　■ 《物权法》相关规定

　　关键词：物业管理

　　《物权法》明确规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。”“对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。”业主委员会或业主大会可选择物业管理公司或其他物业管理人进行小区的物业管理工作。也就是说，物业公司已经不再是小区业主选择物业服务的唯一选择。

　　关键词：维修基金

　　《物权法》明确规定：“建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。”维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，维修基金可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。