花园、绿地、楼梯等都是小区商品房分摊公共建筑面积的一部分，可购房者很难亲自查实自己到底应分摊多大面积。

　　国家有关部门早在2002年7月就宣布，今后中国商品房的出售提倡按照套内面积计价。目前广州、佛山、顺德、中山、珠海等地已经实行按套内建筑面积计价， 而江门市区的商品房销售仍按建筑面积计算。由于分摊面积无法亲自查实，很多市民都不禁想问一声——

我们买房何时能按套内面积计价？

　　图/文 本报记者 谭月韶

　　“我们买了面积为110平方米的商品房，看上去房间也不大，据说公摊的面积就占了近20平方米。”昨天，家住市区某小区的陈先生向记者反映，他曾试图与开发商论理，但是售楼小姐一打开相关协议，他就没法子吱声了，因为上面注明有些公共面积要分摊，而那些面积如何计算，他根本不懂，只好作罢。“商品房销售为什么不按套内面积计价？”陈先生向记者提出疑问。

　　市民：

　　算不清的建筑面积

　　去年，陈先生在市区某小区买了套面积为110平方米的商品房，当时房屋还在建设中，他未能看到现楼。近段时间，房屋建好了，他办理好交接手续细看，却觉得自己的房子偏小，于是便去找售楼小姐问。售楼小姐拿出一叠文件以及相关图片，给他解释套内面积是多少、分摊的公共面积是多少，总之算起来陈先生楼房面积刚好是110平方米。

　　“为什么要把公共面积给购房者分摊？我想买的只是套内面积！”陈先生在接受记者采访时困惑地说：“比如我买件衣服，大家商议好多少钱就行，末了你却说这衣服花了多少人工多少运费，也要我来负责，这不合理！”陈先生认为，公共面积是开发商的生意成本，应该由开发商来负担，而不应该加到消费者头上：“希望相关部门能出台政策，商品房能按套内面积出售。”

　　相关人士告诉记者，现在江门市区房地产开发商出售商品房是按“建筑面积”计算，其交易面积包含套内建筑面积和应分摊的公共建筑面积两个部分，较为复杂，也不直观，非专业技术人员很难判断其合理性，对购房者而言，分摊面积是无法亲自查实其中是否存在有“水分”的；反之，如果实行“套内建筑面积”售房、按套内面积计价，则原来计算在建筑面积内的走廊、楼梯等公共使用面积，不再算入消费者的购房面积内。交易面积中不含“分摊共有面积”，购房者买的就是“套内建筑面积”，直接、明确，可自行量测，这将会大大减少因房产面积而产生的纠纷和投诉。

　　市人大代表：

　　售房应按套内建筑面积计价

　　其实，早在今年初，市人大代表林鹤鸣就对商品房销售面积中出现的问题向市政府递交了建议案。在建议案中，他提出质疑：“共有建筑面积的分摊依据是什么？由于提供给业主的材料上没有注明，业主其实并不清楚。开发商如何分摊公用面积，只有房管部门能够掌握，但房管部门处处都能保护业主的权益吗？长期以来，开发商利用房地产交易中部分信息不透明的‘空子’，大肆在使用面积、公摊面积、公用设施等方面玩‘猫腻’、欺骗业主，只要每套房子多卖几平方米，他们就能多赚很多钱。”

　　林鹤鸣表示，国家有关部门早在2002年7月就宣布，今后中国商品房的出售提倡按照套内面积计价，如果面积误差达到３％，购房者有权退房。目前广州、佛山、顺德、中山、珠海等地已经实行“套内建筑面积”，他们的成功经验表明，实行按套内建筑面积计价售房，能够有效消除购买者对应分摊的共有建筑面积合理性、准确性的疑虑，有关建筑面积方面的投诉、纠纷也随之大幅下降，创造了一个公平、公开、公正的市场环境，减少了政府部门的信访负担。

　　林鹤鸣建议市政府规定房地产开发公司在楼房销售中，必须以“套内建筑面积”为单位标示售价（整幢出售除外），也可提供“套内建筑面积”和“建筑面积”两种方式计价的单价对照表。与此同时，对房地产的价格要进行监控，定下基本指导价、基准价和最高幅度，对超越最高幅度的要作行政干预，进行警告、处罚或停售处分。

　　市建设局：

　　取消分摊面积时机尚未成熟

　　对于市人大代表的建议，市建设局表示目前我市取消分摊面积时机尚未成熟，因为从2007年开始，我市市区商品房交易信息已纳入房地产信息系统管理平台，从销售管理（商品房预售、现楼交易）到确权办证等环节全部实行计算机网络实时监管，房地产交易已做到公平、公开、公正。

　　在向人大代表递交的答复中，市建设局表示：市房产局从2001年1月1日开始，对市区新建房屋进行测量和房屋面积计算，并出具房屋《建筑面积计量答复书》，按《房屋测量规范》要求分别列出商品房建筑面积、套内建筑面积和分摊公共面积，房地产开发企业按照市房产局测绘计量结果进行计价和预（销）售房屋，实行总价交易，实现商品房销售按套内面积计价方式进行预（销）售。据不完全统计，从2005年至现在，建房部门受理商品房销售面积方面的投诉（咨询）个案只有10多宗（含市政府服务热线转办件），涉及商品房面积纠纷的个案逐年减少，其中绝大多数投诉都是2001年实行商品房规范测绘之前发生的案件，而且基本上是投诉（咨询）人对房屋面积的预测实测概念不理解而出现的问题，通过建设部门向投诉（咨询）人解释及说明，得到了大部分投诉（咨询）人的理解。

　　市建设局表示，我市取消分摊面积时机尚未成熟的原因有三方面： 一、目前我市严格执行国家、省的有关政策规定和《房产测量规范》，能有效防范人为故意夸大分摊面积。若今后上级部门要求取消分摊面积，我市再进行工作调整较妥。二、设立分摊面积不会影响房屋价格，开发商设定房价，主要是包括专有、共有部分建筑和公建配套等，加上一定利润后，再除以所有可售房屋的建筑面积，计算出建筑面积均价，或再除以可售房屋的套内面积，计算出套内面积均价。无论采用哪种方法，每套房房价总价是一样的。三、我市现行购房合同中，已列明了建筑面积、套内建筑面积、分摊面积，为购房人提供了更多消费信息，使购房者对房价拥有知情权，基本做到明白消费。

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商品房销售三种计价方式

　　根据中华人民共和国建设部88号令，从2001年6月1日起施行的《商品房销售管理办法》，对商品房销售规定了三种计价方式，涉及商品房销售部分的条款如下：

　　第十八条 商品房销售可以按套(单元)计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。

　　商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。

　　按套(单元)计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。

　　第十九条 按套(单元)计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。

　　按套(单元)计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。

　　第二十条 按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。

　　合同未作约定的，按以下原则处理：

　　(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款；

　　(二)面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。

　　因本办法第二十四条规定的规划设计变更造成面积差异，当事人不解除合同的，应当签署补充协议。

　　第二十一条 按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式。

　　（凡雨 辑）