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地方救市乏力央行喊话落空 楼市大调整渐行渐近

 来源:中国证券报  发表时间:2014-06-23 11:45  点击:

2014年5月,全国70个大中城市中,有半数城市的新建商品住宅(不含保障房)价格出现下跌。这一“壮观”场面是最近两年来首次出现。几乎所有从业者都预料到了这一结果,但他们没有想到,房价会跌得如此剧烈。

今年以来,地方政府的救市举措不断祭出,力图刺激市场;央行也于5月底开始“喊话”,满足首套房购房需求。但从市场表现来看,效果着实不佳。随着房地产市场成交持续低迷,从业者愈加担心:房地产市场是否真的无法复苏了?

分析人士指出,经过多年的房地产投资高增长,当前房地产市场的供需大势已经出现逆转,供需关系趋于平衡,居民自有住房率提高。这种基本判断决定了,房地产市场将可能迎来深度调整,市场下行趋势难免,高增长时代将可能终结。

救市政策指向“人口”

在房地产业界,“救市”已成为近一段时间以来的关键词。今年以来,已有十多个城市出台政策,直接或间接地挽救房地产市场。新近出现的变动是,广州、北京等一线城市的调控政策已开始松动。

近期,广州市的增城、从化等区域放开限价,市区中心区的高价盘限签政策也有所松动。这也成为首个松绑楼市调控的一线城市。与此同时,随着“蓟门桥地王”等项目陆续获批预售证,北京的限价政策也悄然松动。

在一线城市政策松动之前,一批二三线城市已率先做出调整,其中包括南宁、天津、芜湖、杭州等地。在调整中,松绑限购、减免税费成为主要方向。

值得注意的是,有些城市虽然并未直接针对楼市政策进行调整,但仍然出台了被称作“变相救市”的措施,主要表现为“放宽户籍门槛”。广州、海口、武汉等城市均出台了类似的政策。如海口就强调,购单套房120平方米以上可落户5人。

另有一批城市的救市体现为“只做不说”。也即,不明确发布红头文件,但暗地实施松绑。此前传出限购风波的沈阳,以及广泛流传“闽十条”的福建,均属此类。

“救市的方式有很多,如果不想做得太明显,根本不用发文件,召集开发商开个会,口头传达一下即可。”中部某省住建厅人士向中国证券报记者表示,实际上已经启动救市措施的城市,要比业已披露的更多,尤其是很多三四线城市。

在监管层警示政策“红线”的背景下,当前的救市手段颇有局限性。中原地产首席分析师张大伟表示,各项救市的根本目的都是为了“抢人”。利用城镇化的大趋势,提高购房人口基数,达到刺激房地产的目的,是所有救市政策的共性。

他还认为,后续在房地产市场继续降温的情况下,全国预计有超过30个城市有放松调控的预期和可能性。其中,有数个新区、市场供应过剩、新增人口不足的城市都可能加入到“救市”大军中来。

市场不肯买账

对于这些救市政策,市场的表现似乎并不“感冒”。主要表现为,成交量的低迷态势始终未能改善。来自国家统计局的数据显示,今年1-5月份,全国商品房销售面积36070万平方米,同比下降7.8%,降幅比1-4月份扩大0.9个百分点。今年以来,房地产市场成交量已连续4个月维持下行。

相比之下,2013年全年,全国商品房销售面积增速达到17.3%。也即,今年以来,楼市成交量就出现“骤跌”局面。

在“量跌”之后,“价跌”的趋势开始确立。今年5月,全国70个大中城市中,有35个城市的新建商品住宅(不含保障房)价格环比下降。70城市的平均降幅为0.15%,为近24个月以来的新低。

分析人士指出,市场不买账,与救市政策力度不够有关。尤其是信贷政策并未大规模放开。

上月中旬,中国人民银行召开住房金融服务专题座谈会,要求商业银行合理配置信贷资源,优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求。但到目前为止,银行层面的按揭贷款政策并无明显松动。多数银行的首套房贷款利率仍在基准利率之上,使得实际购房成本并未降低。

张大伟表示,对房地产市场影响最大的,在于投资冲动和货币政策。但目前来看,既不可能出现“四万亿投资”,货币政策又难以再现实质性松动,当前救市措施的影响可谓微乎其微。

在“量价齐跌”的趋势已经确立之后,房地产企业的资金状况将面临更多压力。数据显示,今年前5月,房地产开发企业到位资金46728亿元,同比增长3.6%。而去年同期,该增速为32%。在上述资金来源中,定金及预收款11458亿元,下降8.4%;个人按揭贷款5342亿元,下降1.2%。

近期,标普就点名了一批财务杠杆过于激进的开发商。其中包括奥园、中国海外、华南城、旭辉、万达商业、花样年和富力。这些公司的共同特点是,2013年债务增速超过50%,其中恒大地产2013年总债务增加超过一倍。

这也将成为房地产业兼并整合的前奏。兰德咨询的报告认为,未来三年间,将有30%的房地产企业被淘汰出局,其中以中小房企为主。

大调整即将来临

在“政策无用”的表象背后,是供需格局的变化。经过多年的房地产投资高增长,当前房地产市场的供需关系正在趋稳,部分城市出现供大于求现象。

从此前统计局公布的数据不难看出,今年以来,房地产投资、新开工面积、销售等指标的增速不断走低。其中,前五月的房地产开发投资同比名义增长14.7%,达到历史罕见的低点。说明需求不足,楼市供应端也开始乏力。

市场供应过剩到何种程度?以北京为例,根据中原地产研究部的统计,2014年上半年来,北京期房住宅供应大涨,合计供应住宅套数达到了37220套,同比涨幅达到70%。

但与此同时,由于市场交易低迷,截至6月20日,北京期房住宅库存达到46117套,现房库存34727套,合计库存80844套。这是自2013年1月1日以来,北京新房库存再次回归到8万套以上。也是最近18个月来的新高。

值得注意的是,京城楼市库存的增加,相当部分原因在于需求未能全部释放,尚处于观望状态。但即便如此,仍然反映出供需关系的逆转态势。有分析指出,一线城市尚且如此,广大二三线城市的过剩情况就更为严重。其中,不断被披露的“空城”、“鬼城”现象,以及公务员卖房等情况,均凸显出这种局面。

近期西南财经大学发布数据显示,目前我国住房存量远高于住房需求量,62%的存量住房已经满足全国的住房需求。2013年中国城镇地区整体住房空置率为22.4%。

供需关系的逆转意味着大调整的来临。上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示,2004年以来,我国已经历过三次房地产短周期,当前已进入第四个周期。

他表示,此前两轮调整分别位于2008年底2009年初,以及2011年底2012年初。其中,前者的房价下跌周期持续了6个月,后者为8个月。由于处于房地产“黄金十年”,调整的规律是:房价上涨时涨幅很大,下跌时跌幅很小;涨得时间长,跌得时间短。

相比之下,如今的内外环境均较为恶劣,主要体现在,既无“四万亿”财政刺激计划及超宽松货币政策,又面临整体市场“供大于求”的情况。这也决定了,此轮市场调整的周期将会更长,即房价下跌的时间可能超过8个月。

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