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鹤山高价土地拍卖引热议 地价何以如此之高?

 来源:江门日报  发表时间:2017-07-06 08:47  点击:

鹤山大岗地块位置较优,周边楼盘林立,配套齐全,被多家房企看好。

鹤山大岗地块位置较优,周边楼盘林立,配套齐全,被多家房企看好。

    近日,越秀地产以11.89亿元连夺鹤山雅瑶镇大岗村委会两地块(以下简称“大岗地块”),综合楼面价为3754元/平方米,其中一块地的楼面价突破4000元/平方米,创鹤山土地拍卖新纪录。消息一出,引来热议——镇上的地价何以如此之高?多位业内人士在接受记者采访时表示,该地块位置优越,并非一般镇(街)能比,所以,它不能代表镇(街)的拍地水平,但这次拍地可能会增强街坊对江门楼市的心理预期,尤其是对鹤山楼市的心理预期。

    文/图 江门日报记者 周春锋

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    调查:7成受访者觉得地价高,但业内人士认为“高得有理”

    “你觉得大岗地块的地价高吗?”,记者随机采访了7名街坊,他们大多喊“高”,7月3日,江门日报微信公众号进行的问卷调查显示,70%的受访者认为:“很高,一个镇(街)的地价如此之高,难以想象”;仅有11%的受访者表示:“不高,该地块紧邻鹤山中心地段,并非普通镇(街)”。

    对于房企而言,土地是最重要的生产资料,所以,他们考虑的不仅是拿到地,更是要拿对地、拿值得的地。那么,大岗地块究竟有何魅力,引无数开发商竞拍?为探究竟,6月30日上午,江门日报记者来到现场。记者留意到,该地块属旧厂改造项目,周边交通便利,江肇高速、佛开高速、325国道纵横交错,快速对接珠三角各城市,去往鹤山市中心仅几分钟车程,并且该地块临近大润发、鹤山汽车总站,周边楼盘云集,包括坚美园、鹤山碧桂园、南景湾山水城等。

    大岗地块之所以拍出“高价”,一方面是外部因素。据美智地产总经理汤建军观察,有不少外围品牌开发商在密切关注鹤山楼市,也希望进入鹤山市场,本地开发商则更渴求土地。在僧多粥少的环境下,优质地块更容易高溢价,而中原地产营销副总监莫志华则留意到,大型房企为了完成业绩、强化土地储备,需要频繁拿地。当一二线城市限购政策趋于严厉、楼市充满变数的时候,三四线城市受限购政策影响较小、去化仍然较高,土地市场自然备受青睐。

    另一方面是内部因素。汤建军认为,大岗地块位置较为优越,周边生活配套成熟,且鹤山作为承接佛山和广州置业客户外溢需求的重要区域,整体区域的发展潜力较大,所以,该地块属于优质地块。莫志华则讲到,大岗地块周边楼盘较多,其中不乏占地面积高达七八千亩的碧桂园,有的项目已经卖到9000元/平方米以上,再加上越秀地产在江门口碑较好,有信心高价拿地。

    莫志华还讲到,前些年,鹤山的地价长期徘徊在1500元/平方米以下,楼价长时间徘徊在5000多元/平方米,并呈现波动状态。近两年,随着地产大鳄的进驻以及周边一二线城市限购政策的影响,楼价开始飙升,中心城区目前均价为8000元/平方米左右。

    “早些年,鹤山的地价不高,可以以县(区)的地价标准加以衡量,但近一年来地价飙升,县(区)地价标准的参考意义已经不大”。莫志华说。

    B

    观点:大岗地块拍出高价不具有代表性

    大岗地块拍卖之所以成为热点,关键在于,很多市民惊呼:镇上的地价居然能拍得如此之高!

    莫志华表示,目前,江门镇(街)的地价大多在250万元/亩以下,即楼面价在1500元/平方米以下,所以,大岗地块没有代表性。

    如他所说,记者留意到,江门近期拍出多个地块,多位于镇(街),其中,恩平东城镇一幅约为2万平方米的商住地,折合楼面地价1001元/平方米,溢价率90%;开平市塘口镇开阳高速出口的商服用地,折合楼面地价204元/平方米,溢价率61%;开平长沙街道八一乡镇企业城两幅地块,其中一幅用地面积约为7万平方米,成交价约为2.93亿元,折合楼面地价1402元/平方米,溢价率0.5%;另一幅用地面积约为1.8万平方米,成交价为8148万元,折合楼面地价1486元/平方米,溢价率6.5%……

    汤建军则讲到,与大岗地块同一天竞拍的还有台山大江镇的3块商住地块,溢价率分别为42%、2%、0溢价,楼面地价最高为486元/平方米,所以,从以上两大镇区的土地成交情况可以看到,大岗地块能拍到如此高的价格,并不能代表镇(街)的拍地水平,而更多是提现了地块自身的价值和所在片区的发展潜力。

    “综合各区域的地块竞拍情况,我们可以看到,市场并不是一味的追求地块,对于地块的优劣是有所偏好的,但是对于区域价值向好的优质地块,市场对地块的热度会较以往更高,更容易产生高于预期的成交溢价。”汤建军说。

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    影响:将提升鹤山楼市涨价预期

    据了解,我市还有多个地块将于近期拍出,主要集中在市区,以及台山、鹤山、恩平的镇(街),其中,将于8月4日摘牌的滨江新城地块备受关注。

    “大岗地块的高价成交,肯定会对即将要拍的地块产生极大影响。”莫志华告诉江门日报记者,拍地次日,鹤山当地的房企、或“地主”已经把想合作的地块暂停谈判,准备提高地价、甚至翻倍。大岗地块的高地价虽然不完全代表未来市场地块出售价格,但会影响周边城市、乡镇将要拍地的价格。

    在汤建军看来,本次拍地对鹤山的影响无疑是最大的,因为该地块按竞拍的楼面地价计算,考虑建安成本和合理利润计算,项目未来入市价格保守估计要达到9000元/平方米以上,这个价位对于现在的鹤山楼市有较为明显的拉升作用,一定程度上会推动鹤山楼价继续向上的走势。

    据坚美园置业顾问谢先生介绍,该盘第七期在售,仅剩一些尾货,去年年底开盘,当时的毛坯均价为5500元/平方米,现在是7300元/平方米;南景湾山水城置业顾问陈小姐告诉记者,该盘第二、三、四幢在售,仅剩少量尾货,均价在6800元/平方米左右。

    “大岗地块高价成交后,我们可能也会调整营销策略。”沙坪街道一楼盘一不愿透露姓名的销售顾问表示。

    莫志华则讲到,越秀高价拿地,对当地部分开发商造成冲击,同时,有利于鹤山树立更好的城市形象,还能带动鹤山楼市,同时,也会对江门楼市产生影响,容易使置业者对房价的心理预期升高。

    “你觉得该地块的拍出将会对江门楼市产生什么影响?”在这一问题中,83%的受访者认为“有影响”,其中,61%的受访者认为,“会提升鹤山乃至整个江门街坊对楼价上涨的心理预期”;22%的受访者认为,“会提升鹤山街坊对楼价上涨的心理预期,但对江门楼市没影响”,仅有7%的受访者认为,“这可能是个案,没什么影响。”

    莫志华看好镇(街)地产的发展潜力,但他同时表示,镇(街)的市场容量有限,如果地产项目在3个以上,去化相对会比较困难,所以,开发商拿地应谨慎。

责任编辑:王雪晴

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