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滨江新区地块“低价”成交

 来源:江门日报  发表时间:2018-07-12 09:10  点击:

    7月9日中午,深圳市润投咨询有限公司(华润置地旗下公司)以10.3亿元竞得江门市JCR2018-56(蓬江09)号,即蓬江区江沙路和华盛路交汇处东北侧面积约86亩的地块,折合楼面地价约6537元/平方米,该地块起拍价约8.8亿元,折合楼面地价为5613元/平方米,溢价率约16.47%。

    当土拍结果揭晓后,不少的街坊的第一反应是,6537元/平方米是不是太低了?要知道,从去年8月4日至今年5月23日,滨江新区共挂牌多幅靓地,被碧桂园、恒大、保利等大鳄竞得,楼面地价约8500元/平方米左右,两相对比,低了大约2000元/平方米左右。

    多位受访业内人士则认为,这与地块本身的质地,以及房企变得谨慎等因素有关,市场是否转向,尚有待观察。

    文/图 江门日报记者 周春锋

    “低价”成交是因为地块“不靓”?

    滨江新区被视为江门楼市风向标,而土拍则被视为观察楼市风向的重要窗口,新地块低于预期拍出,当“吃瓜群众”看热闹的同时,内行人又如何看门道?

    “和地块本身的质地有关。”广东中原地产营销总监莫志华指出,该地块附近是棠下镇工业区,北边是水沟,东边靠近污水处理厂,且位于江沙路,不靠近滨江中心区,位置一般,价值有限,所以,很多做过市场调研的房企最后都没有参与拍地。

    如他一样,多位受访的业内人士,包括江门市房地产行业协会会长叶泽权、美智地产总经理汤建军、合璟华富地产总经理黄锦康、楼市分析师冯景全等人也一致认为,虽然长远看该地块发展潜力不错,但从短期来看,该地块位置相对偏僻,周边环境相对较差,配套不完善,缺乏优质学位支撑,同时配建要求较多,除了要配建建筑面积不少于1000平方米的社区活动中心、建筑面积不少于180平方米的社区办公用房、建筑面积不少于20平方米的警务室之外,还要配建用地面积不少于2000平方米、建筑面积不少于1600平方米、不少于9个班的幼儿园。

    记者于7月10日上午走访了该地块,从保利大都会出发,驱车4分钟到达目的地。该地块临近52号地块工地、银葵医院、“乐溪”公交站,以及江林机械等企业,另外,周边还有华达集团打造的一汇原点文化创意园,外部环境较为“复杂”。

    “作为镇级地块,可以与碧桂园、美的在杜阮拍下的地块类比,其中一幅楼面地价为6450元/方米,另一幅楼面地价为5571元/平方米。”黄锦康认为,该地块的地价比较合理。

    不过,也有的业内人士认为,该地块楼面地价比周边地块低很多,仍值得解读。

    记者留意到,本次土拍的几个细节值得回味:一是参拍房企数量相对较少,只有4个,而今年此前拍出的4幅地块,分别吸引了8家、10家、9家、11家房企参拍;二是摘牌方并非碧桂园、保利等“老面孔”,而是“新面孔”华润置地;三是拍卖节奏整体偏慢,很多次都是到最后数秒才有新增报价。

    叶泽权认为,随着国家持续收紧调控政策和金融政策,再加上万科“抛弃”房地产等新闻的传播,使得房企拿地的信心可能有所减弱。

    业内人士李先生则指出,成交速度放缓、银行放款时间延长、地产股大跌等现状,以及碧桂园叫停三四五线城市“全覆盖”战略等信息,也会影响开发商拿地热情。

    “市场逐步收紧等因素导致房企拿地更为谨慎也是较重要的原因。”汤建军同时指出。

    滨江新区未来一年

    将有10多个纯新项目上市

    房企出手不再像以前“大手大脚”,是否还与滨江新区的市场有关?

    据不完全统计,目前,滨江新区板块内仅有保利大都会、珠江御景山庄等为数不多的房源在售,但是,去年8月4日至今拍出多幅地块,再加上此前拍出的地块,如52号地、53号地等,准备开工或已经建设,在接下来的一年左右时间,预计有10多个纯新项目陆续上市,如滨江天际、骏景湾领峰、美的公园天誉、保利悦公馆等,或将产生超百栋、计容面积为200多万平方米左右的货量,如果按照户均110平方米计算,约能提供20000套左右的住房,而去年,蓬江、江海共成交19273套。

    叶泽权认为,明年某一时间节点的货量可能会相对较多,但总体合理,因为蓬江区今后的供货主场主要在滨江新区。

    “货量看起来很大,但要注意的是,货量不会集中上市。”黄锦康细致梳理滨江新区的推货情况后预计,今年年内预计有2000多套上市,明年大约有8000套左右,其中,“五一”前后大约有5000套,而“十一”前后则新增3000套左右。

    楼市或逐步回归理性

    此次土拍“低价”成交,没有达到部分人的“预期”,是否意味着楼市风向在变?对此,业内人士看法不一。

    有的认为,如果要观察市场的反应,通过即将入市的滨江天际项目可窥见一斑,因为,该地块于去年8月4日高价拍出,具有一定的标杆意义。

    “如果是市场遇冷,这次估计拍出的价格会更低。不过,仅有4家房企参拍,也值得留意。”黄锦康同时表示,如果要观察楼市风向,还需观察接下来的土拍。

    在业内人士刘先生看来,市场已经到了转折点,接下来,成交量或将下降,这也意味着,市场正在回归理性,往大里讲,这是国家经过两年左右调控,通过多种手段,特别是金融去杠杆所取得的成效。

    “从本土拍情况来看,一定程度上说明市场已逐步开始回归理性。”汤建军认为。

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