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你申请个税抵扣 我就涨你房租?

 来源:南都网  发表时间:2019-01-09 08:59  点击:

新个税法自今年1月1日起正式实施,但最近不少人却在申报“住房租金”这项个税专项附加扣除上“犯了难”。房东担心房客填报租房信息后会被要求纳税提升成本,房客则担心房东的负担会转嫁到自己身上。但截至目前,税务部门表示并未接到根据专项附加扣除信息追征房租相关税费的通知。深圳市某区税务局政策法规科业务人员则向南都记者透露,享受附加扣除不以房东纳税为前提,也不要求合同已备案,个税改革本意是减税,将实惠给到广大群众。专家则建议,相关部门可出台过渡性政策,避免公众恐慌。

案例

有房东称如申报房租抵扣个税就上调房租

深圳的陈小姐刚刚在上梅林租了一间房,带阳台和厕所,共26平米,每月房租2900元。然而,刚刚搬进去,房东就发消息说,不能申报个税抵扣房租,否则就上调房租。

房东在发给陈小姐的信息内容中称,签的租约均为房租实收合同,合同约定,有关租赁税费由您承担。2019年的租赁申报,您申报节省100元的个税,可能会产生500元的租赁税费,您反而会增加400元的支出。“所以,不申报更合算!如您申报,产生的税费我们将加在之后月租里收取。”

“我还没有考虑申报个税抵扣房租的事,房东就已经发消息提醒我,不要申报。”陈小姐表示,就现在这种状况,“我打算放弃申报国家送给纳税人的大礼了”。

按照国家税务总局发布实施的《个人所得税专项附加扣除操作办法(试行)》,纳税人在填报个税专项附加扣除信息中的住房租金信息时,必须填写出租方(即房东)的信息。房东是自然人的,系统要求填写房东的姓名和身份证号码。

对此,有网友算了一笔账:你拿我的信息去申报个税抵扣,过不了几天税务部门就会通知我去开发票,单房产税一项就需要交纳360元(全额租金3000元乘12%),这还没算增值税和附加税等!你申请住房租金专项附加扣除能省100元,我至少要垫进去500元。

事实上,自从个税抵扣房租开始申报时,房东和租客的“博弈”一直就未停止过。有网友表示,因为申报时,需要房东的个人信息。房东说,不提供,爱租不租。还有网友讲述,要了房东的身份证,隔了2天,房东阿姨说她看了“新闻”,不能提供身份证,要求删除,否则就涨房租100元。最后,只能作废提交的信息,毕竟工资不高,现在扣税也不多了,还是忍了吧。

四问税务

国家税务总局12366纳税人服务平台:没有接到追征 房租税费通知

1月1日起个税专项附加扣除正式实施,其中关于房屋租赁该项近期受到民众热议。南都记者7日下午致电国家税务总局12366纳税人服务平台,就公众关心的住房租金专项附加扣除相关问题咨询工作人员。

问:房客填了信息后,税务机关会按照房客填的信息来征收房东的税吗?

答:房东通过出租房屋获取租金本来就需要缴纳税款。根据目前的政策,不会要求房东补征之前的税的。但是,您已经有出租行为,按照法律规定,应该缴纳税的。

问:房客填了信息之后房东什么时候能知道?通过什么方式可以获知?该什么时候缴税?

答:这个信息应该是查不到。根据现行规定,按照个人所得税A PP中,“住房租金”专项附加扣除选项里的租赁起止时间来计算。

问:2019年1月之前签订的租房合同,如果房客填报住房租金专项附加扣除信息,房东要从什么时间开始缴税?1月份以前的出租房屋收入部分需要补缴税吗?补缴有滞纳金吗?

答:房东和房客什么时候签订的租房合同、有出租行为就应该从什么时候开始交。目前没有接到根据专项附加扣除信息追征房租相关税费的通知,之后会不会有还没有明确规定。提交这个信息,就是为了让房客享受专项附加扣除,对房东没有影响。

问:房东怎么缴税?

答:北京的话,个人出租房屋一般是采用综合征收率,直接拿月租金收入乘以固定的征收率来计算要征收的各项税。如果分税种的话,包含增值税、一税两费(城建税、教育费附加、地方教育附加)、个税、房产税,如果是非住房还有城镇土地使用税和印花税。如果是住房的话,综合征收率是月租金收入的5%。去不动产所在地的税务机关缴税,可以按月交也可以按年交。

五大释疑

1 个人出租住房到底要缴多少税?

多地实行综合征收率,并没有网传16%那么高

有网友表示,出租房屋所得要缴纳的税种包括个人所得税、增值税、印花税、房产税和城建税等,合计约为16%,“你享受的专项附加扣除优惠还不如我缴的税多”。

房东缴纳的税真有那么高?在实际操作中,多地在实际征收时使用的是综合征收率。比如,北京市出租房屋所得要缴纳的税种包括个人所得税、增值税、印花税、房产税和城建税等,合计约为16%。但实际上,北京市出租房屋的综合征收率大概在5%,“这是为了降低租客租房的费用。”长平经济研究所执行所长王长勇说。

南都记者查询多地政策发现,以广州为例,广州市税务局表示,自2016年5月1日起,个人出租房屋营业税改征增值税,为了便于征管,对按月租金计算的增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、房产税和个人所得税合并按综合征收率进行计征。

具体来看,个人出租住宅房屋月租金收入(不含增值税税额,下同)未达2000元的,税费综合征收率为4%;月租金收入2000元以上(含2000元),30000元以下(含30000元)的,税费综合征收率为6%;月租金收入30000元以上,100000元以下(含100000元)的,税费综合征收率为7.9%;月租金收入100000元以上的,税费综合征收率为8%。

2 房东纳税额是否高过房客减免税额?

根据租金、房客收入而定,存在二者相抵的“理想”状态

个税抵扣房租申报到底能省多少钱?南都记者算了一笔账,以广州为例,对于年入20万(除“三险一金”)以内的人,若仅能享受住房租金一项专项附加扣除,每月可税前抵扣1500元,适用税率为10%,算下来每年减税1800元。

而对于房东来说,需要交纳的税款与租金正相关,月租金越高,需缴税越多。

南都记者以广州为例算了一笔账,最“理想”的状态是:三个月入万元的小伙伴共同租住一套房子,年租金4.1万元(月租金约3417元)。若三位租客是扣除“三险一金”后年收入10万元的在广州工作者,减除6万元的基本减除费用,应纳税所得为4万,应纳税1480元。若三位均只享受住房租金这一项专项附加扣除,那么每个人一年有1.8万元可享受税前减免,这样实际应纳税所得为2.2万元,每人应缴个人所得税为660元,实际每人减免纳税820元,每年三人共可减免2460元。而对于房东来说,每年4.1万元的房租收入则需缴税2460元。

要注意的是,上述情况是理论上的计算结果。截至目前,税务部门表示并未有接到根据专项附加扣除信息追征房租相关税费的通知。

3 深圳有街道开始催房东缴税?

回应称与个税专项附加扣除无关系,去年也发过补缴通知

近日,有关深圳龙岗区布吉街道办事处要求个人房屋租赁纳税的通知在网上传播。南都记者联系布吉街道办事处行政服务大厅了解到,上述补缴房屋租赁税款的消息为真,2016年5月1日后应缴未缴的税款可直接来行政服务大厅办理,若房屋出租为住房使用,税率为4.5%。但上述工作人员也表示,要求补缴房屋租赁税款与个税专项附加扣除并无关系,去年也发过类似补缴通知。

随后南都记者又联系了布吉街道网格管理中心相关负责人,该负责人表示,早在十多年前,深圳各区地税分局就委托辖区各个街道向辖区有房在出租的房东征收房屋出租租赁税。不过,主动纳税的房东不多,基本靠工作人员上门宣传、劝导,或者要办理租赁证明、经营许可证、营业执照等,才会交。街道网格中心派发追缴单,也是一种宣传手段,追缴单上写明交税地址,好分片区、分步有序进行。

4 中介代管房屋,“出租方类型”怎么填?

尚无明确规定;自如称允许选择“组织”,专家称应填房东

不仅是个人房东,自如等租房中介平台也在住房租金专项附加扣除上颇为“纠结”。

由国家税务总局开发的个人所得税A PP中,专项附加扣除信息填报功能已经于2018年12月31日正式上线使用。在该A PP平台上填报专项附加扣除的“住房租金”一项时,需要在“出租方类型”中选择“个人”或“组织”。

租住中介公司代管的房子,“出租方类型”是填报“个人”还是“组织”?这让深圳的王先生犯了难,也因此便搁置了填报一事。

1月2日,北京自如生活资产管理有限公司(简称“自如”)相关工作人员在微信朋友圈发布通知称:在提交申报材料时,“出租方”为业主个人,而非自如,自如只是受业主委托代为管理,属于第三方。

该通知引发巨大争议和转载。5日,自如在其A PP首页发布公告,允许租客以公司信息来抵扣个税申报。多位自如管家也在其朋友圈更新了上述公告内容。

不过,自如租客完成房租抵扣申报后,自如是否因此需要支付更多的税费,自如方面并未有明确的回应。

自如前后两次不同的表述,到底哪个才是合法合规的?国家税务总局12366纳税人服务平台工作人员告诉南都记者,“正常的操作流程就是看你和谁签订的合同,和个人签订合同就选择个人,和组织签订合同就选择组织,如果填报错误可以在A PP上修改,或者联系租客所在单位进行修改。”

王长勇表示,“如果自如是受房东委托,挣的是服务费,要填报的话就应该填房东的信息。”

Q房网南山前海区董事副总经理陈建指出,如果选填“组织”,涉及到该企业的组织编码,会不会因此增加该企业的税费负担需进一步考虑。针对自如先后变更“出租方类型”,陈建表示,他们的房屋租赁满期以后可以再向原房东续约注明因此而产生的费用由谁承担,或者分担比例。但是当前租客是和自如签署租赁合同,因此选择“组织”较合理。

自如表示,其并非出租方,是为了租客申报便捷才提供公司信息。广东华商律师事务所律师周争锋表示,自如这一解释从法律上而言站不住脚。虽然自如在合同中写明自身为“代理人”,只是代理业主管理房产,房产出租方为原业主,填写个税申报时应填写原房东信息。但此举实际是在合同中故意模糊房屋的出租方,结合法院过往受理案例来看,均依照实际法律关系认定自如为二房东。

南都记者在网上查询了新《个税法》及其配套实施文件发现,对于“房东委托中介公司出租房屋”的情况,租客在与中介公司签订租赁合同时,出租方应算作个人(房东)还是组织(中介公司),尚未能看到明确规定。

对此,有专家也建议税务部门之后可对此予以明确规定。

5 公租房房租可否抵扣个税?

深圳市、区两级住建局已公布社会信用代码方便住户申报

在一片“租客申报抵扣个税,房东涨租赶租客”的争议声中,也有部分人关注公租房房租能否抵扣个税。南都记者了解到,从去年12月底开始,深圳市住建局和各区住建局均在各自官网或官方微信平台上陆续公布了其社会信用代码,方便公共租赁住房住户进行个人所得税抵扣申报。

公租房房租是否确定可抵扣住户个税?南都记者向深圳市住建局方面求证获悉,公共租赁住房合同均是与住建部门签署,该合同真实有效,但在具体申报抵扣个税的过程中,是否作为抵扣依据,最终以税务部门的决定为准。截至记者发稿,并未收到税务部门对此的正面回复。

专家观点

可出台过渡性政策打消公众疑虑

针对此次住房租金作为专项附加扣除一事所引发的公众讨论,专家表示,个税专项附加扣除与房东个人租赁收入需缴纳税款未来是否会相挂钩,目前仍没有税务部门的明确回应,公众的担忧也多由此引发。

“在征管不明朗情况下,一些对此敏感的房东为了规避风险,可能要求租客不去申报相关信息,或者双方协商依法纳税后调整房租,房租是否上涨、涨多少取决于市场,因此一些纳税人可能放弃住房租金扣除。更多的情况是,房东可能认为税务局不会来查,维持现状,房客享受扣除。”中国政法大学财税法研究中心主任施正文在接受媒体采访时说。

施正文表示,现行法律规定,个人租赁收入应该缴税,但真正缴税的很少,相关部门也由于信息不透明等因素没有精力去查。如果不能从国家层面明确如何处理上述情况,不排除一些地方为了免责而加强征管。

谈及如何让更多的人了解专项附加扣除的情况时,施正文在接受媒体采访时建议,相关部门可出台过渡性政策,避免公众恐慌。“可以对个人出租房屋设置一定标准,比如个人只出租一套房,且租金收入在多少元以下可以免税。”他说。

中原地产首席分析师张大伟在接受南都记者采访时还给出了另一种解决思路:“如果能证明你和你的家庭、或你的父母在这个城市没有产权房屋,且同时你在这个城市交社保,基本就可以认定你是租房(的状态)。”这样,不用提供房东的信息也能认定个人是否在租房。

张大伟认为,由于租户的议价能力有限,政策的制定应该多考虑租户的议价能力,非要他提供房主的信息,最后的结果就是房主将可能由此产生的担忧以及真实的成本都转嫁给租户。

针对上述建议,有网友表示,如果自己在外租房,但却因为父母拥有自有住房而不能享受住房租金专项附加扣除,对于在本地工作的人群来说是否有失公平?

“如果只要求个人自身没有房产,这会导致大量的家庭出现假租房的可能性,因为一线城市父母多套房子女不买房的比比皆是,所以一刀切最公平”,张大伟说。

新个税法对房屋备案率影响不会很大

新个税法引发的舆论风波折射出我国整体房屋市场备案率不高的现状。中原地产首席分析师张大伟告诉南都记者,目前一线城市的房屋备案率在全国是最高的,在一成左右,以深圳为例,也在一成左右。

新个税法实施后是否会影响房屋备案率?“不会很大。”张大伟表示,现在部分业主过于焦虑了,因为国家不可能通过住房租金专项扣除登记来收集房屋信息。以深圳为例,深圳有大量城中村,城中村有大量的人口收入较低,甚至不到5000元,没达到交个税的标准,就不用抵扣。

“国家通过住房租金专项扣除登记来收集房屋信息的话,就会造成大量的遗漏,更多的还是通过不动产登记,核查房产豁免居住面积来征税。自己申报租赁行为的话会导致大量的假交易、藏匿交易的行为,这个不太可能。”张大伟称。

您申报节省100元的个税,可能会产生500元的租赁税费,您反而会增加400元的支出。所以,不申报更合算!如您申报,产生的税费我们将加在之后月租里收取。

——— 深圳一房东

我还没有考虑申报个税抵扣房租的事,房东就已经发消息提醒我,不要申报。就现在这种状况,我打算放弃申报国家送给纳税人的大礼了。

——— 租客陈小姐

目前没有接到根据专项附加扣除信息追征房租相关税费的通知,之后会不会有还没有明确规定。提交这个信息,就是为了让房客享受专项附加扣除,对房东没有影响。

———国家税务总局12366纳税人服务平台

责任编辑:王雪晴

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