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小区公共收益,你关注过吗? 超六成业主“蒙查查”

 来源:江门日报  发表时间:2019-01-10 08:59  点击:

部分小区将公共收益的收支情况定期公示。

部分小区将公共收益的收支情况定期公示。

部分小区将公共收益“取之于民用之民”,其中,海伦堡林荫彼岸游乐场地面维护等工程就动用了公共收益。

部分小区将公共收益“取之于民用之民”,其中,海伦堡林荫彼岸游乐场地面维护等工程就动用了公共收益。

    小区公共收益如何分配,是常见的物业纠纷“老大难”问题。从今年1月1日起施行的《福建省物业管理条例》,对公共收益的去处有了详细规定,引发了公众对小区公共收益的广泛关注。

    回到江门,记者走访发现,很多受访市民不知公共收益为何物,而超过六成的受访对象表示没有享用过公共收益。对此,市住建局物管科相关负责人希望,业主要进一步增强维权意识,同时,物业服务企业(以下简称“物管”)要规范管理,不挪用和侵占公共收益并设立专项账户,定期向全体业主公开公共收益。文/图江门日报记者 周春锋

    A

    走访:66%业主表示没有享用过公共收益

    在蓬江区一小区,电梯里播放着有关汽车销售广告。有业主表示,他们知道广告费由物管方收,却不知道这些收来的费用原来是归全体业主共同所有的。

    这是普遍现象。记者调查发现,提起小区公共收益,不少小区业主一脸茫然,称没有见物管或业委会对资金进行过公示。帕佳图·尚品业主邓先生对记者说,他于2017年10月搬进该小区居住,到目前为止,他没有看过物管的收支情况。不知道是物管公布了他看不见,还是物管根本没有公布过。盛华苑小区业主黄小姐也反映,小区去年公布了公共收益收支情况,但是并没有公布临停和小区内广告的收入明细,而这些都是不小的收入,所以业主意见很大。

    那么,何为小区公共收益?市住建局物管科相关负责人解释说:小区公共收益是指利用物业管理区域内属于业主共用部位、共用设施设备进行经营所产生的收益,较常见的有公共车位出租收益、电梯广告收益和公共泳池经营收益等。

    记者广泛走访发现,不同小区因规模等因素,公共收益差异较大,有的每年不足万元,有的却有二三十万元。不过,小区公共收益普遍有数万元,主要源于电梯广告。

    “您或亲朋有享用到小区公共收益吗?”1月7日,本报官微发布的调查问卷显示:除了11%的受访对象选择了“不清楚”之外,23%的受访对象选择了“有”,66%的受访对象选择了“完全没有”。

    有业内人士指出,不排除有的小区已将公共收益用于小区建设等方面,但由于没有公示或公示力度较小,使得部分业主“蒙查查”,并不知情。

    尽管如此,不仅是江门,放眼全国,许多地方的多个小区公共收益的归属、使用和管理,常常都是一笔糊涂账。

    B

    探因:部分物管对公共收益未单独立账和定期向业主公开

    业内人士指出,业主的公共收益未能“入袋”,原因之一是业主这方面的意识不强,有所忽视。

    “国家、省层面的法律法规规定公共收益依法归全体业主共有。”市住建局物管科相关负责人举例说,国家层面的有《物业管理条例》(2018年国务院令第698号修订)第五十四条“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后,按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用”;省级层面的有《广东省物业管理条例》(2008年修订)第五十三条第三款:“利用物业管理区域属于业主共有的道路、绿地或者其他场地作为停放车辆的车位或者利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当征得相关业主和业主大会的同意,并依法办理相关手续。所得收益依法归全体业主共有”。

    该负责人同时强调说,小区公共收益依法归全体业主共有,但物管作为经营单位,产生运营成本,可以提取经营管理费用。提取比例或小区业主应获得收益的比例,我省法规及上位法暂无相关规定,可按照双方签订的物业服务合同约定。

    海伦堡林荫彼岸在公共收益方面做得较好。记者采访获悉,3年前,该小区物业与业委会签订合同约定,双方对公共收益(收费扣除管理费、税费之后)进行五五分成。

    事实上,这一次福建省实施的《福建省物业管理条例》,对公共收益的去处有了详细规定,要求物管只能收取经营管理费用,且费用支出不得超过公共收益的30%,其余部分应存入业主大会或业主委员会专用账户。

    “一个巴掌拍不响”,除了业主意识不强外,部分物管也应承担一定责任。

    广东法大春秋律师事务所律师林智勇曾担任我市某高档小区业委会主任多年,并代理过多起物业纠纷诉讼。据其观察,有的物管将公共收益情况隐瞒,并私自支配。

    市住建局物管科相关负责人表示,他们在物管行业事中事后检查发现,我市大部分物管能够依法和依照双方签订的合同管理和使用小区公共收益,将公共收益扣除经营成本后用于公共设施的维修更新和改造,同时也发现少部分物管对公共收益未单独立账并定期向业主公开,对此,属地住建部门依法督促整改。

    记者走访市区七八家小区及其相关负责人发现,有的物管比较规范,会将公共收益存进专项账户,并定期向业主公示,在征得过半业主同意的情况下,拿出部分费用用于小区维护,比如五邑碧桂园;还有的物管没有设立专项账户,但也没有动用公共收益,这笔钱一直“躺着”;还有的物管则存在“蒙混过关”的嫌疑。总的来说,品牌房企做得相对较好,主要是因为他们将业主满意度作为重要考评内容。

    C

    对策:主管部门、业主应加强对物管的监督

    “小区业主有质疑,不交管理费,甚至起诉要求公开费用开支,这些情况都有发生。”林智勇表示。

    海伦堡物业珠江肇区域总经理徐正海认为,合理利用公共收益意义较大,既可以促进物管和业主相互信任,还能在不动用维修基金的情况下快速处理一些问题,进而促进小区物业管理进入良性循环。

    可以预见的是,随着业主维权意识的进一步觉醒、增强,公共收益得到妥善解决的呼声必将越来越强烈。

    “您觉得让业主享用公共收益的关键措施是?”在此项问卷调查中,5%的受访对象选择了“其他”,24%的受访对象选择了“加大宣传力度,唤起业主的意识”,19%的受访对象选择了“筹办业委会,代表业主向物管反映诉求”,而52%的受访对象选择了“相关部门出台相关条例,明文规定”,占比最大。

    市住建局物管科相关负责人表示,他们将在此前的基础上深入推进此项工作,主要计划包括:根据《广东省物业管理条例》拟修订的进度和内容,适时完善健全物业小区公共收益的相关管理制度;将出台《江门市住房和城乡建设局关于物业服务企业及项目负责人信用信息管理办法》,并推广使用江门市物业管理公众服务平台,加强企业及项目负责人诚信管理;将持续深入开展服务行业事中事后监督检查和物业管理区域扫黑除恶治乱专项治理工作,加大对小区公共收益的监管力度。

    另有业内人士指出,业主应该主动自愿成立业委会,这样才有组织来维护业主的权益,还能对小区公共收益使用开展监督审计。

    受访对象更为一致的意见是,加强对物管的监督。

    徐正海认为,物管公司老板应高度重视公共收益问题,毕竟,他们的理念才是最关键的,而项目经理往往只是执行。

    市住建局物管科相关负责人希望,物管对小区公共收益进行规范管理,不挪用和侵占共有收益并设立专项账户,定期向全体业主公开公共收益。该负责人同时希望,业主能加强有关物业管理法律法规的学习和了解,提高对小区公共收益的认知度,增强业主权利意识,同时提高对物业公司或业主委员会管理小区公共收益的监督能力。

    案例

    海伦堡林荫彼岸 将公共收益用于小区维护

    1月8日中午,记者来到海伦堡林荫彼岸发现,该小区A1幢、B1幢附近的游乐园,正在进行地面施工,而C1幢外填平了小池,并新增了长椅……“这些工程实施需要10多万元,主要来源于公共收益。”徐正海表示,该小区上个月产生的公共收益约有4000多元,全年约有三四万元,再加上物管公司补助业委会6万元,近两年来,专项账目共有约14万元。由于小区投入使用已经8年了,一些设备设施出现老化或其他问题,这些费用主要用于维护以及工程施工。

    记者留意到,在小区物管公司附近的物管宣传栏上,第一届业委会于2018年12月15日贴出了一份公示,上面显示的内容和徐正海的说法较为吻合。

    徐正海进而讲到,每个年度,第三方审计公司会对专项账户进行审计,以保障公正。与此同时,业委会也会每个月在显眼处公布收支情况,以保障业主的知情权。

    “尽管有关规定说,凡是超过2000元的维修,可以申请使用维修基金,但使用起来却比较麻烦,会影响业主的生活,所以,我们没有动用维修基金。”徐正海表示。

    记者手记

    规范管理公共收益理应倡导

    公共收益,理应非常清晰,却因被部分物管“捂着”,或是自身意识不够,很多市民“蒙查查”。实际上,记者走访获悉,很多小区一年的公共收益也就几万元,分摊到每户头上,款项并不多,可能也就是几十元,却为什么让广大业主如此“上心”?简而言之,相对于实际收益,业主们更在意的是自己的知情权有没有得到足够重视。如果像海伦堡林荫彼岸一样,整个流程规范合理,不仅能在不动用维修基金的情况下快速处理一些维修、维护方面的事情,还可赢得物管和业主双方的信任,这比公共收益本身更重要,进而促进小区物业管理进入良性循环。海伦堡林荫彼岸的做法值得其他小区借鉴、学习!

责任编辑:王雪睛

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