江门日报记者 周春锋
预售：新会是唯一供应下跌区域
2019年批准预售73505套，同比增长10%。全市月均供应6000套左右，呈起伏状，在2月触底，仅有2374套，而4月、9月较高，分别为8543套、8685套，房企积极备战“五一”“十一”意图明显。
分区域来看，新会批准预售8444套，同比减少20.6%，单月峰值出现在2019年12月，为1499套。博富控股战略品牌部高级副总监谭华驹认为，结合预售和库存状况，意味着新会在2019年告别了2018年货量相对集中的状况，逐步回归供求平衡，继而供不应求。
其余区域均同比增长，其中，蓬江批准预售8236套，同比增长10.5%，在2019年12月达到2019年4月单独公布数据以来峰值，为1065套；江海批准预售5713套，同比增长1%，在2019年9月达到2019年4月单独公布数据以来峰值，为1047套；台山供应呈现明显的“应节效应”，4月高达2165套，9月高达2353套，12月为1504套，全年批准预售14073套，同比增长11.9%。谭华驹认为，台山“应节效应”出现的预售峰值说明了当地楼市非常关注清明节和中秋节，这是台山华侨集中返乡时期。
此外，开平批准预售9693套，同比增长56.2%；恩平批准预售11798套，同比增长30.9%；鹤山作为批准预售最多的区域，共批准预售15548套，同比增长1.7%，在2019年4月达到峰值，为2447套，这也是全年各区域月度供应最高。
江门地产智库成员、楼市分析师冯景全表示，经过2017—2018年土地供应、成交放量，2019年供应有所增长，全年供应出现明显季节性，2月出现春节性供应低值，而在4月、9月分别为“五一”“十一”备货出现年度供应峰值。不限购的下属县市台山、恩平和开平等市供应明显增长。三区中，蓬江、江海两区供应平稳，浮动不大；新会则由于前期供地有限，加上项目施工进度较慢，供应略显不足，供应同比下跌。
成交：鹤山是唯一成交量“破万”区域
全市一手住宅房成交53968套，同比增长2.7%。全市月均成交4498套，在2019年6月达到峰值，为5931套，下半年稳中趋降，至2019年12月全市共成交3991套。
分区域来看，鹤山作为全市唯一成交量破万套的区域，共成交13042套，同比增长36.5%；开平成交7272套，同比增长22%；恩平成交7779套，同比增长47.9%。
其余区域均同比减少，其中，蓬江成交5558套，同比减少30%；江海成交3838套，同比减少12.3%；新会成交7764套，同比减少4.5%；台山成交8715套，同比减少23.1%。
谭华驹指出，台山已经提前进入了高库存阶段，供过于求，有个别楼盘打价格战，使客户观望情绪渐浓，成交也明显回落；鹤山和恩平都进入成交高峰期，不同的是鹤山是以价换量，恩平是量价齐升，但共同点是双双进入了高库存阶段，后市压力较大，需谨慎观察。
冯景全则认为，在全年供应增长推动下，全市成交量小幅上升，呈现上半年春节后回暖、下半年稳中趋降走势。各区域成交则有所分化：鹤山、开平、恩平等区域在供应增长、库存压力较大背景下，降价走量明显，成交量有所增长；而市区在供应平稳、需求有限背景下，成交量有所减少。
均价：恩平是同比涨幅最大区域
全市成交均价8060元/平方米，同比下跌3.1%。全年走势呈正三角形，5月达到峰值8426元/平方米。
分区域来看，蓬江成交均价11219元/平方米，同比下跌0.4%，2019年8月达到自2019年4月单独公布数据以来峰值，为11824元/平方米，之后逐月递减，至2019年12月为最低值10999元/平方米；台山成交均价7027元/平方米，同比下跌0.3%；鹤山成交均价7643元/平方米，同比下跌6.9%，是全市同比跌幅最大区域。
其余区域均同比上涨，其中，江海成交均价10356元/平方米，同比上涨2.2%，单月数据稳定在10300元/平方米左右，相比其他区域较稳；新会成交均价9313元/平方米，同比上涨2.6%，就单月数据而言，最低为2019年2月的8419元/平方米，最高为2019年12月的9802元/平方米，差距较大，主要和成交结构有关；开平成交均价7400元/平方米，同比上涨5%；恩平成交均价5895元/平方米，同比上涨7%，是同比涨幅最大的区域。
需要指出的是，无论是涨或跌，幅度有限，表明我市房价总体大致稳定。
“江海区经历了2018年的火热，2019年逐步趋向平静和合理化，价格和成交都回归理性。新会区域因为供求平衡，所以量稳价稳。”谭华驹认为。
冯景全则表示，全市均价呈现先涨后降走势，2019年2月猪年春节过后，随着成交量回暖，全市均价有所上涨，下半年随着库存上涨较快，部分项目降价走量明显，均价有所下调。而从各区域看，分化明显：鹤山、蓬江等区域由于库存高企，加上配套无法及时跟上，房价有所下调。而新会由于供应有限、购买力旺盛，全年均价坚挺，稳中有涨，新会枢纽房价上升为全市最高区域；而江海区域由于城市建设、配套进展及时，人气较佳，房价较稳。
库存：仅新会和开平同比减少
全市库存由2019年1月的47694套攀升至2019年12月的60024套，同比增长37.5%，去化约13个月。值得注意的是，2019年10月至2019年12月，当月库存分别为54629套、56750套、60024套，呈大幅递增之势。
分区域来看，新会2019年库存同比减少0.3%，为5406套，去化周期约8个月。单月库存呈起伏状，在2019年8月触底，为4454套，在2019年9月达到峰值，为6079套；开平库存由2019年1月最高峰的8626套，降至2019年12月的6276套，去化约10个月。
其余区域均同比增长，其中，蓬江库存由2019年4月的4400套增至2019年12月的6200套，同比增长55%，去化约12个月；江海库存由2019年4月的3900套增至2019年12月的5200套，同比增长62.5%，去化约17个月；台山库存同比增长116.4%，为12185套，去化约17个月；作为库存量最大的区域，鹤山库存同比增长19.3%，为13757套，去化近17个月；恩平库存同比增长75.4%，为11000套，去化约21个月。
冯景全表示，由于近年土拍较多、供应开始放量，而市场承接力有限，市场供大于求。恩平、台山、鹤山、原蓬江、江海两区合并数据等多个区域库存均突破万套；其中鹤山自2018年底库存突破万套后，2019年库存仍稳中有涨，攀至历史新高，各大项目去化难度明显增加，降价走量明显。而新会由于供应有限，是当前库存压力最小的区域。在当前潜在供应较大、高库存压力下，短期看，全市房价不具备全面上涨基础，稳中有调是后续大概率走势。
二手房成交量：新会同比减少近四成
全市二手房成交28754套，同比减少11.9%，另外，全市二手房月均成交2500套左右，峰值为4月份的2864套。
分区域来看，江海成交2664套，同比增长1.1%；恩平成交1370套，同比增长14.7%。
其余区域均同比减少，其中，蓬江成交8015套，同比减少9%；新会成交3198套，同比减少39.4%；台山成交5654套，同比减少1.9%；开平成交4388套，同比减少2.5%；鹤山成交3465套，同比减少22.4%。
“同比下降在意料之中，主要是因为一手住宅供应丰富，竞争加剧，其中部分项目不惜以价走量。”业内人士李先生指出。
