10月楼市销售火热。
11月10日，市住建局发布《2020年10月江门市房屋供应、成交及库存情况》。数据显示，今年10月，江门全市一手住宅成交7109套，环比增长17.2%，同比增长45.2%，双双实现高增长，这也是自2017年5月以来，单月成交量最高。
文/图 江门日报记者 李银换
A 成交量同比环比双增长
回顾今年1—10月的数据，江门楼市逐渐热闹了起来。受疫情影响，2月我市一手住宅成交量环比减少74.3%，同比减少61%；从3月开始，随着疫情得到控制，越来越多的市民走出家门，江门楼市成交量也开始逐步回暖，环比实现增长，但同比依旧下跌；到了5月，全市一手住宅成交5435套，环比增长23.6%，同比增长21.1%，双双实现高增长；8月、9月、10月全市一手住宅成交量连续3个月环比增长，10月成交量创今年以来的新高，也是3年来单月成交量最高。
裕隆基地产副总经理李艳芳表示，10月本身就是传统地产销售旺季，而且各大房企都有业绩指标任务，纷纷启动“以价换量”的模式，推出层出不穷的优惠折扣，以求资金回笼，完成既定年度任务。
美智地产市场研究中心总监张镇兰告诉记者，10月一手住宅成交量的增长，首先是由于多个项目在9月底提前抢跑，网签量顺延到10月；其次是黄金周期间大量项目推盘和促销优惠的释放，对购房者的购买欲造成刺激，拉动楼市消费，开启年末购房热。
“出现量升价稳的最根本原因是经济大环境的复苏和市场信心的恢复。”博富控股总裁助理谭华驹表示，虽然近几年“金九银十”的成色有所下降，但今年9月和10月的成交数据相当亮眼。
市民何先生在国庆中秋“双节”期间，购买了位于滨江新区的华润万象华府一套96平方米、单价为10198元/平方米的特价房单元。何先生表示，他看中滨江新区的发展潜力，这次看到特价房的价格具有吸引力，所以抓住机会“上车”。记者了解到，“双节”期间，不少楼盘的到访量和成交量都有不错的表现，10月1日—6日，龙光龙湖·双龙天著吸引了600多组访客，成交近50套；江悦城·公园里吸引了160组访客，成交42套；明泰城吸引了252组访客，成交61套；新熙花园吸引了436组访客，成交51套。
B 华侨返乡购房促台山成交量猛增
10月全市一手住宅成交量数据飘红，离不开多个市（区）的成交量猛增。从成交量来看，台山、鹤山的成交量均突破千套，台山以一手住宅成交1551套的成绩居榜首，这是台山今年自4月、5月、8月、9月后，第五次在一手住宅成交套数方面突破1000套。鹤山以1439套的成交量居第二，其余为开平960套、蓬江915套、新会888套、恩平742套、江海614套。蓬江、新会、鹤山、台山的单月一手住宅成交量均为今年以来的最高。
谭华驹分析称，台山区域今年的市场数据一直都较为亮眼，主要原因是受国外疫情的影响，华侨返乡购房的欲望和决心都大大增强，预计2021年春节前后，可能会迎来新一轮的返乡置业小高潮。
从增幅来看，多个市（区）10月一手住宅成交量同比或环比呈大幅增长的态势。以同比增幅为例，蓬江同比增长69.1%，台山同比增长66.1%。以环比增幅为例，开平环比增长72.4%，新会环比增长32.3%。
张镇兰分析称，蓬江、新会、鹤山、台山主要是因为性价比楼盘大量出货，另外亦有部分高价盘入市，推动成交量上涨，例如蓬江纯新盘万科金域国际首开表现喜人，单月网签超百套。
一手住宅成交量连续3个月飘红，使得高库存的情况得到一定的缓解。江门市建设工程造价和房地产监测中心解读称，商品住房库存回落明显。截至10月末，全市一手住宅库存约68628套，环比减少5%，同比增长26%，增速比上个月收窄4个百分点，其中台山和开平减少明显。
C 一手住宅成交均价稳定
成交量数据飘红，那么房价如何呢？记者梳理发现，10月全市一手住宅成交均价8103元/平方米，环比持平，同比增长0.5%；1—10月全市一手住宅成交均价8159元/平方米，同比增长0.8%。江门市建设工程造价和房地产监测中心认为，商品住房成交价格平稳。
从各市（区）一手住宅的成交均价来看，市区的成交均价依旧最高，蓬江区以11113元/平方米居首位，其次是新会区的10269元/平方米，再到江海区的9900元/平方米。
分区域来看，蓬江、台山、开平的成交均价环比略有增长，江海、新会、鹤山、恩平的成交均价环比略有下跌，从整体来看，10月一手住宅成交均价稳定。
在成交均价较稳定的情况下，为什么一手住宅成交量还会有较大增长？
李艳芳认为，经过上半年市场的自我调整，以及江门基建红利的不断兑现，我市房地产市场有一定的回暖，购买力持续释放。另外，随着新增住宅供应量的减少，再加上营销噱头的轮番“诱惑”之下，也撬动了不少“持币观望”的客户进场。
“据我们观察，目前江门市场进入了短周期波动的状态，重要营销节点市场成交量爆发力十足，节点过后市场较为平稳，因此整月来看价格保持平稳，但成交量有所突破。”张镇兰说，价格方面，蓬江、台山、开平由于部分别墅和高价项目冲量，拉升整体均价，例如蓬江的万科金域国际、保利中心等，台山的碧桂园御龙山别墅、雅居乐花园等，开平的泰和雅苑、汇峰珺璟等，但价格环比增幅还是比较有限。而其余区域项目大多推出优惠折扣为主，其中江海和鹤山降幅较大，原因是部分房企项目以价换量，另外江海低价盘成交占比上升所致。
谭华驹表示，与过往的“以价换量”不一样的是，10月均价仍然是相当坚挺的，一方面的原因是虽然个别项目促销力度较大，但更多的是集中在以“一口价单位”的形式进行促销，价格体系并没有结构性改变；另一方面，由于市场整体购买欲望和信心的恢复，使部分高端盘、高价盘也同步大胆推货，并取得了不俗的销售业绩。两者共同作用之下，使10月出现量升价稳的情况。
D 二手房成交低迷
一手住宅成交量的成绩亮眼，但二手房成交却低迷。
10月，全市二手房成交套数1815套，环比下跌30.1%，同比下跌13.2%。从各市（区）的情况来看，三区四市二手房成交套数环比均出现下跌，其中江海、新会、开平、鹤山二手房成交量环比跌幅均超过30%。
江门市建设工程造价和房地产监测中心解读称，二手房成交低迷，10月全市二手房成交面积19万平方米，环比减少29%，同比减少11%。1—10月全市存量住房成交面积207万平方米，同比减少16%。
“各大项目优惠政策‘百花齐放’，营销手段‘层出不穷’，一手住宅优势明显，与二手房相较而言，性价比更高，因此一手住宅成交活跃度较高，这也算是情理之中。”李艳芳说。
张镇兰分析称，国庆黄金周作为一年一度的购房旺季，也是房企营销的重大节点，不少项目都释放优惠折扣，促销优惠力度的加大，造成二手房与一手住宅之间价差的缩小，对二手房市场造成了一定冲击，部分购房者分流至一手住宅市场。
