楼市“双11”的成效一般。
楼市“双11”，优惠年年有，今年特别猛。在“三道红线”之下，楼市进行了一次大洗牌，房企之间加速分化。今年“金九银十”成色不足，房企仅剩最后两个月冲刺，年终大考来临，多数房企面临着重重压力，房企“甩货”的意愿特别强烈。
记者走访了解到，江门多个楼盘推出“双11”优惠活动，花样繁多，有的特价促销、有的送车位20年使用权、有的送5年物业管理费……总体来看，今年江门楼市“双11”的优惠力度比往年同期有所加大，你是否“上车”了？
文/图 江门日报记者 李银换 通讯员 邓彤
A 现状 今年“双11”促销力度加大
经历了成色不足的“金九银十”，开发商只剩两个月冲刺目标，当然不会放过“双11”的营销节点。不少楼盘会趁着线上电商火热的势头，借东风在线下同步推出各种优惠活动，推货量保持高位。
在蓬江区，粤海城推出“11·11大湾区淘房节”，购房享一口价房源、免1年物业管理费、成交送家电礼包，“双11”当天来访即送甘化精美文创礼品；金地名悦推出“11·11超级回血计划”，除了可享受一口价特价房源外，成交客户还可抽最高37776元淘宝、天猫购物金，购房送人防车位20年（使用权），成交赠送5年物管费，砸金蛋赢取大牌家电；碧桂园滨江天元推出“疯狂11·11”活动，最高补贴22万元，部分特价精装房源一口价10500元/平方米；骏景湾·文悦府带装修房，单价仅“9字头”；万科金域华府推出“超级膨胀计划”，11月6日起，全场优惠翻10倍，5000元秒变50000元抵扣房款。
在江海区，丽日宏都华庭推出10套特惠价10247元/平方米起带装修房源；星海湾推出“购爽11”活动，购房即送111个月物业管理费。
在新会区，敏捷云锦推出“双11”限时优惠专场，抢购立减11万元；骏景湾领誉推出“抢房节狂欢购”活动，购房享好房礼、推荐礼、成交礼、准签礼，活动期间，认购享万元家电礼包。
可以说，折扣都十分实在。与以往促销大多送家电礼包、抽奖不同，如今开发商不仅在房价上让利，还有部分送车位劵、物业管理费等，都是实打实为购房者省钱。
在美智地产市场研究中心总监张镇兰看来，今年“双11”优惠力度较往年有所增强，与传统的“金九银十”让利幅度基本相当，部分房企优惠更在此前的基础上小幅加码。
裕隆基地产副总经理李艳芳表示，今年“双11”的优惠力度较往年大。往年多数用特价单位来作为促销，今年则配送更多附加值高的产品，例如赠送物业管理费、车位使用权，这样对于客户来说更为实在，刚交付时客户居住成本相对降低。
楼盘优惠多多，那么，成效如何呢？11月11日上午，记者走访蓬江区多个楼盘发现，现场人气一般，仅有三四组客户来访。相比起线上“双11”的购物狂欢，楼市“双11”的成效一般。骏景湾·文悦府的销售人员聂小姐表示，由于当天是工作日，所以来访的客户不算很多，但活动仍将持续，预计周末人气会较旺。
B 探因 房企以价换量
“双11”为今年最后两个月开发商打头阵的关键节点，不少开发商选择“以价换量”，促销手段频出，以加快出售现有“存货”。
从全市一手住宅成交数据来看，1月—10月，全市一手住宅成交47212套，同比下跌2.8%。而6月—8月三个月单月成交套数环比均下跌，而9月成交量环比止跌回稳，10月成交量略有增长。从库存量来看，截至10月底，全市库存量高达77330套。全市库存去化周期约15个月，供略过于求。
在库存压力、回款压力等影响下，房企以价换量成了常态，“双11”更是成了房企“必争之地”。
张镇兰认为，一方面，受政策、经济、疫情等各方面因素影响，持币待购客户观望情绪加重，市场行情持续下滑，导致传统的“金九银十”购房旺季也没有带来明显起色，房企资金回款压力空前巨大；另一方面，临近年底项目面临各种资金的支付压力，如工程款、员工奖金等，再加上年度业绩考核等双重压力之下，房企对“双11”的期望值有所增加，加大优惠力度加速出货成为当下房企最迫切的希望。
在市场整体“降”声一片的背景下，也有一些项目价格较坚挺。以江门市房地产行业协会公布的10月一手住宅成交数据显示，博学名苑10月网签均价为14359元/平方米、滨江和院为13051元/平方米、嘉华新都汇为13503元/平方米、博富名苑为13297.5元/平方米，记者将之与项目整体均价相比，价格较稳定。
在合景领峰销售负责人黎明新看来，促销力度要看具体公司、具体项目，就该项目而言，“双11”的促销较常规。
C 展望 楼市有望迎来暖风
10月中，银保监会负责人公开表态，强调“保障好刚需群体信贷需求，在贷款首付比例和利率方面对首套房购房者予以支持”。预计房贷“紧箍咒”将会有所优化，尤其是对于刚需买家。
记者走访了解到，我市银行房贷有所“放松”，房贷利率维持在5.7%—5.9%之间。
在房贷“放松”的利好下，市场是否将回暖？以价换量的态势是否会持续到年底？业内人士认为，在政策暖风频吹后，江门楼市也吹来暖风。
“此时谈市场回暖还言之尚早。”张镇兰认为，房贷“放松”信息的释放对刚需客户是有一定利好的，但并不意味着全面放松，而且市场走势并不是由单一因素决定的，预计至少到今年年底，以价换量的市场态势仍将延续。
李艳芳则认为，在房贷“放松”的利好下，市场发酵仍需要一个周期，以价换量的态势会逐渐减少，房价与销量将会进入一个稳定期。
