楼盘促销不断。
记者走访发现，江门楼市从上半年的一路飘红进入现时以价换量的时期，房企大力促销。业内人士预测，江门楼市或将于2022年年中才能找到量价的平衡点。
文/图 江门日报记者 李银换
现状：房企促销不断
“现在好像每个楼盘都在促销，是不是买房的好时机啊？”市民阿涵问。阿涵的疑问，其实是现在不少市民的疑问，也道出了江门楼市的现状——房企促销不断。
记者走访了解到，近几个月，房企大力促销，进入12月，房企更是打响年底收官之战。碧桂园滨江天元带精装单元低至10000元/平方米，买房还送车；美的远洋云著仅需约9200元/平方米起；粤海城10688元/平方米任选7套一口价单元，最高省20万元，成交指定单元还送20年车位使用权；博学名苑带装修单元低至12900元/平方米起，含约2000元/平方米精装；骏景湾文悦府10套精装单元仅需9999元/平方米任选；龙光龙湖双龙天著1期清货风暴仅需7899元/平方米任选；时代倾城带装修单元仅需10204元/平方米起；丽日宏都总价“8字头”起带装修，首付约26万元；联合高峰汇带装修单价仅需“9字头”，买房送车位使用权；江门钧明欢乐世界推出首付一成免息；大华博富御潭江带装修单价“9字头”起……
美智地产市场研究中心总监张镇兰认为，虽然特价促销已持续了数月，但目前仍无减弱的态势，部分区域甚至“惊喜”频出，加上年末是房企的“敏感”时节，为了冲业绩总要“搏一把”。预计仍会有小部分的项目，会加大营销力度，但幅度有限。
江门市房地产中介服务行业协会会长、裕隆基地产总经理杨东卉表示，根据观察，11月一手住宅成交价格比10月更低，这意味着房企的促销力度很大，可以说现在已经是价格“谷底”了。有的楼盘降价幅度大，通常能促成一波较理想的成交量。12月，房企预计将维持较大的促销力度。“现在房企促销是实实在在的让利，不仅价格优惠，有的还送车位使用权，算下来其实比总价便宜约10万元，利好购房者。”杨东卉说。
探因：一手住宅成交量持续处于低位
年底房企大力促销是常态，而今年的大力促销战早在几个月前就已经开始打响了。大力促销的背后，实际上是房企以价换量。而更深层次的原因，则是一手住宅成交量持续处于低位。这意味着，项目去化较慢。
有业内人士直言，2021年下半年以来，市场持续下行，近几个月的楼市可以说是比较“低迷”的。
2021年，上半年江门楼市“稳中有进”，量价齐升体现了楼市热度，6月一手住宅成交均价更结构性地突破“9字头”。而下半年以来，受银行房贷收紧等影响，成交量则持续低位，“金九银十”更是成色不足。这不仅是大多数业内人士的看法，而且还有数据的支撑。1—10月全市一手住宅成交量分别为6153套、3656套、6043套、5505套、6068套、4261套、4122套、3594套、3893套、3901套，虽然9月以来成交量止跌回稳，但仍处于近年来的较低水平。
二手住宅成交方面，1—10月全市二手住宅成交量分别为2148套、1483套、2270套、2402套、1939套、1827套、1925套、1719套、1452套、999套，呈下降趋势。
杨东卉分析认为，1—5月，因去年疫情影响积压的购房需求圆满释放，再加上多个新盘入市，在售楼盘也响应市场需求加大新货推出及促销动作，所以1—5月一手住宅成交数据可谓是“一路高歌”。1—5月购房需求大释放后，市场出现供过于求的现象。同时，房屋按揭贷款难度增加与贷款利息不断提高，无形增加了购房者的压力。此外，恒大房企等房企“爆雷”事件，引起购房者对房地产市场的担忧。多重因素影响下，使得近几个月以来，房企不得不以价换量。二手住宅方面，受一手住宅降价促销、银行对楼龄大于25年的二手住宅收紧贷款等原因，成交更受影响。
张镇兰认为，市场下行期间，近段时间以来各项目虽有大力促销，同时房贷方面对刚需客户亦释放利好消息，但市场的反应存在时滞，客户观望情绪仍较浓厚，整体网签量价均处于低位。
思考：目前江门楼市位于什么阶段？
以史为镜，可知兴替。
记者梳理江门楼市近年来的发展情况，以揭秘其中的“楼市周期”。
2014年，是江门房地产业内人士认为“比任何一年都难做”的一年。2014年下半年，受到高库存和低成交的双重夹攻，市场整体下行，出现较大规模的促销潮（2014年市住建局暂无公布全市楼市数据）。
2015年，降低二套房首付和营业税“5年改2年”的措施，再到江门“房七条”、公积金贷款额度提高、首付降低、降息……一系列的政策让高库存的江门楼市在2015年成交量同比大幅增长，而房价则整体稳中有升。全市一手住宅成交量达44032套，成交均价5610元/平方米（推算得出）。
2016年，江门楼市不断创出新高，全市一手住宅成交量达60535套，成交均价5905元/平方米，而在10月调控措施出台后迅速降温。
2017年，江门楼市出台“限购”政策、房价和成交量创下新高、土拍高潮迭起。全市一手住宅成交量达67497套，成交均价7367元/平方米。
2018年，江门楼市如坐过山车，上半年市民“抢房”，下半年房企促销。全年一手住宅成交量达52552套，成交均价8315元/平方米。
2019年，全市一手住宅成交量达53968套，同比增长2.7%，一手住宅成交均价8060元/平方米，同比下跌3.1%，整体呈现量增价微跌的状态。
2020年，突如其来的新冠肺炎疫情给江门楼市带来了较大影响。2月，受疫情影响，全市售楼部暂时关闭，使得线下销售受阻。进入3月后，江门楼市从低谷期逐渐走入复苏期、回温期，上演了先抑后扬大戏。全市一手住宅成交量达61044套，成交均价8184元/平方米。
2021年，上半年江门楼市“稳中有进”，而下半年以来，成交量则持续低位运行。
纵观2014年至今的江门楼市，可以说是波澜起伏。用杨东卉的话来说，2014年，江门楼市较难；2015年楼市回温；2016年下半年至2018年成交量处于高位，2017年房价增幅较大；2019年至今，江门楼市量价则处于平稳期。
一般来说，楼市的周期在5年左右，在下行周期之后，楼市或又会进入到一个上升周期。那么，如今江门楼市处于什么阶段？
在张镇兰看来，2021年的情况与历史大不相同，不能单纯用“楼市周期”来分析。他认为，从整体大方向来看，其本质已不是单纯的调控，而是彻底的改革。随着“房住不炒”的定位指导、“房地产长效调控机制”的不断完善，“保障性住房”的政策实施、行业金融的强监管，将会对房地产市场进行“洗牌”，促进未来房地产市场平稳健康发展，大起大落将不复存在。
展望：预计2022年年中楼市逐渐回稳
放眼全国楼市，2021年全国楼市整体呈现“先扬后抑、先高后低”走势。在传统楼市销售旺季“金九银十”接连“失约”后，11月房地产市场继续降温。江门楼市的情况也与此类似。
中指研究院认为，展望未来，楼市调控政策边际调整预期增强，短期内各地或将全面落实“因城施策”，扶持类政策有望加速落地。但临近年末，房企的销售压力和资金压力仍难以缓解，促销回款力度或将加大。市场下行预计短期内扭转的可能性不大，预计12月市场整体仍将维持低位运行，房价仍面临下行压力。
那么，接下来江门楼市将怎么走呢？预计何时能寻找到量价平衡点？
杨东卉分析认为，目前，由于钢材等建筑材料价格高、人力资源成本高，再加上销售不理想等多重因素影响，有的项目工程进度放缓，或将使供应量有所下降。预计到2022年5月，随着供应量的紧张，市场或将回稳。
张镇兰分析道，目前宏观楼市不容乐观，市场正在经历“阵痛”，而江门属于三四线城市，与一二线城市相比存在滞后性，预计2022年年中或是逐渐回稳的节点。
在市住建局组织召开的2021年第四季度房地产企业座谈会上，强调“稳地价、稳房价、稳预期”和“两个维护”（维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益）。受访的多位业内人士认为，未来，江门楼市仍然以“稳”为主。
从短期来看，临近年底，房企或在年底“赶考”，加大营销力度。杨东卉认为，由于目前楼盘的促销力度已经很大，预测大部分楼盘将保持现有的促销力度。20%左右的楼盘或将加大促销力度，促销重点放在“双12”。
“每到年终大关来临，受年底回款、财报压力等影响，接下来房企为了年终任务定会加大促销力度，因此预计以价换量的态势仍将延续至年底。”张镇兰说。
合璟华富策划总监梁华杰表示，为了完成年终考核任务，部分房企会出现以价换量的情况。然而年终考核过后，新一年的考核任务会重新计算，营销部门也会制定新一年的营销计划，也许会取消优惠折扣恢复本来的售价，也许优质板块项目会稳健提高售价。
在面对琳琅满目的促销时，购房者该注意什么？
杨东卉表示，对于有需求的购房者来说，年末购房相对其他时间是一个比较不错的时机。
“目前各大楼盘为了促进快速成交，越来越多的低首付、特价房、送车位等销售政策持续拉低购房门槛。”张镇兰建议，当下部分房企存在资金紧缺问题，置业者购房需综合考量项目素质，例如开发商的口碑、房屋的所处位置等，价格不是唯一的决定因素。
