江报智库|去年跌宕起伏 今年信心提振——业内大咖深度剖析江门楼市发展

来源:江门日报  发表时间:2022-01-14 07:07   

广州大学房地产研究所所长、房地产专业首席教授陈琳

广州大学房地产研究所所长、房地产专业首席教授陈琳

 

江门市房地产行业协会会长叶泽权

江门市房地产行业协会会长叶泽权

 

江门市房地产中介服务行业协会会长杨东卉

江门市房地产中介服务行业协会会长杨东卉

 

江门万科公司首席合伙人席海峰

江门万科公司首席合伙人席海峰

 

博富控股总裁助理谭华驹

博富控股总裁助理谭华驹

 

美智地产市场研究中心总监张镇兰

美智地产市场研究中心总监张镇兰

 

    2021年,房地产行业处于深度调整期,调整的过程中难免有阵痛。过去这一年,房地产从业者大多有坐“过山车”般的体验。上半年江门楼市一路高歌,市场火热,6月份全市一手住宅成交均价更是首破“9字头”;下半年深度调整,成交量、成交均价均有所下降,呈现出“前热后冷”的局面。

    进入新的一年,房价会不会涨?何时买房最合适?江门楼市将怎么走?

    本报采访多位专家学者及资深业内人士,为你带来一场含金量十足的业内高端访谈,他们深度剖析2021年江门楼市发展情况,积极建言献策,提出真知灼见,把脉2022年楼市发展趋势。

    文/图 江门日报记者 陈祺伟 李银换 梁爽

    大湾区房价洼地

    行业发展将呈稳健态势

    2021年,江门楼市上半年热度高涨,下半年回归冷静,呈现“前热后冷”的状态。若用一个词总结,我会选择“回归”。实际上,包括江门在内的全国房地产,去年均呈现回归良性循环的发展态势。

    去年初,新冠疫情进入常态化防控后,消费者购房热情高涨。此外,房地产企业以往的“高周转、高杠杆、高负债”模式,存在潜在金融风险,影响消费者购房安全。随着“三道红线”、“房住不炒”、多地暂停新房和二手房贷业务等国家宏观调控的加深、加码,市场逐渐回归到冷静和理性,房地产企业从“高杠杆、高负债、高周转”模式逐渐回归高质量、稳健发展模式。下半年“暖风频吹”,强调房地产行业平稳健康发展,防止房地产市场大起大落。从央行发文维护房地产市场健康发展,到央行发声维护按揭有序发放,再到中央经济工作会议提出促进房地产业良性循环和健康发展,是宏观调控对市场、信贷、行业从收紧到适度再走向稳妥的调整。

    中央经济工作会议提出,要促进房地产业良性循环和健康发展。这是对房地产的政策指向,也是包括江门在内的全国房地产未来的发展走向。2022年中国房地产调控将继续坚持“房住不炒”,加强预期引导,探索新的发展模式,坚持租购并举,加快发展长租房市场,推进保障性住房建设,支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求,因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。全国房地产市场也会从原来的高速增长到高质量发展,从原来高周转走向平稳健康发展。

    江门是大湾区房价的洼地,是宜居、宜业、宜投资的福地。2022年,随着宏观调控和政策微调,江门房地产行业预计呈现稳健态势,江门房地产市场预计沿着理性轴线呈螺旋式小幅上升。

    “稳”字当头

    今年预计吹“暖风”

    2021年全国楼市和江门楼市有一个共同的特点,那就是跌宕起伏。

    这一年,房企上半年“高歌猛进”,下半年转变为“活下去”。这与其说是对上半年楼市的颠覆,不如说是对过去行业高周转模式的颠覆。

    从成交量来看,2021年,全市一手住宅成交量为55211套,成交面积596.47万平方米。

    从成交均价来看,2021年一手住宅成交均价8293元/平方米,其中,6月一手住宅成交均价首破“9字头”,呈现结构性价格上涨。下半年,房企以价换量,成交均价有所下降。

    从库存来看,2021年12月底,全市一手住宅库存量达7万多套,达到历史的高位,去化周期拉长,约17个月。

    究其原因,刚刚过去的2021年,最大的影响当属调控政策,可以说是“史上最严格、最精准的房地产管控”,其中,“三道红线”以及房地产贷款的集中管理等金融政策“威力”较大。系列金融政策的出台,一方面有效地控制房地产企业的爆发式增长;另一方面在让房企降低负债的同时,还可以倒逼房企注重产品本身的问题,有利于房地产行业的健康发展。

    与此同时,受“三道红线”的影响,再加上部分房企“爆雷”,使购房者存在观望情绪,房企采用以价换量的营销手段更加普遍,江门楼市在震荡中前行。

    2021年底,房企大力促销,市场底已初现,房价可以说是到了谷底。2021年底,随着中央金融环境有所放松,购房人士信心逐渐恢复,房地产行业已度过冬季,将吹来暖风。

    近几年,我市城市品质日益提升,如蓬江区滨江新区建设步伐加快,教育、生活等配套设施逐步完善;江海区近年来城市品质提升成效显著,居住环境明显改善;江门站开通,使得新会区珠西枢纽新城板块受到热捧……这一系列的配套落地,使得购房者更有信心在江门置业,同时也促进更多开发商愿意来江门投资。

    2022年,江门房地产市场将以一个“稳”字贯穿始终,稳地价、稳房价、稳预期,预测市场将是“前低后高”的走势,量稳价微涨。想要在2022年置业的市民,可以在第一季度多看看择优选择。

    “价值洼地”

    逐步上扬是市场主旋律

    2021年,江门楼市经历了“春夏秋冬”四个季节。

    春暖花开——2021年第一季度一手住宅成交量同比增长70.8%,可以说取得了“开门红”,其中,1月延续2020年底楼市的热度,一手住宅成交达6153套,是自2016年全市楼市数据公布以来,1月成交量最高的一年。

    夏日炎炎——2021年第二季度成交量继续延续热度,成交均价更是“节节攀升”,6月成交均价首破“9字头”,为历史单月最高,体现了市场整体较热。

    秋风凉爽——自2021年下半年以来,在部分房企“爆雷”、金融政策收紧等多重因素影响下,一手住宅成交量“缩水”,8月—11月,每月成交仅3000多套,购房者观望情绪浓,楼市感受到了浓浓秋意。

    冬日暖阳——在市场略有“寒意”之时,2021年11月—12月以来,频频吹来政策暖风,给楼市带来了暖意,特别是央行及地方维持房地产稳定政策不断出现,促进年底的房地产市场成交。

    江门是个环境优美的宜居城市,其房价与周边城市相比,可以说是“价值洼地”。2021年12月江门全市一手住宅成交均价仅7946元/平方米,江门市区一手住宅成交均价10721元/平方米,相较于粤港澳大湾区其他城市,有明显的价格优势,可以说是一个投资价值地。在粤港澳大湾区1小时生活圈下,在江门投资置业是明智之选。

    展望2022年江门楼市走势,或呈现先抑后扬、量升价微涨的态势,第一季度预计成交量保持平稳,第二季度或将迎来“小阳春”,成交量增长明显;房价方面,预计将逐渐回归合理价位,同比略涨。总的来说,在2022年的中央经济主调:“稳字当头、稳中求进、稳健有效”,以及支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求,促进房地产业健康发展和良性循环的主导下,江门房地产健康平稳发展、逐步上扬依然是市场主旋律。

    从规模化发展

    逐渐回归到精细化发展

    回看2021年江门乃至大湾区房地产,行业发展格局发生深刻变化。在“房住不炒”“因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”的政策背景下,房地产行业从大干快上的规模化发展、粗放式发展,逐渐回归到稳定发展、精细化发展。

    随着粤港澳大湾区深度融合发展,江门将加快打造珠江西岸新增长极,成为沿海经济带上的江海门户以及大湾区西翼枢纽门户城市,未来发展空间极大,众多房企纷纷布局江门,都是看好城市发展。

    万科地产于2020年首进江门,目前主要开发金域国际和金域华府两大标杆项目。江门房地产市场以本地客户为主,主要为首次置业或者改善型客户,消费者购房大多是为解决刚需或提升居住品质,对居住品质的要求更高。从万科这两年实践来看,回归常态、回归居住本质,持续打造好产品,提升好服务,在江门才有立足之地。

    在尊重居民改善型住房需求方面,万科从始至终都在摸索和创新。2014年,万科提出“三好”开发理念,从房子本身延伸至业主关心的物业服务、项目红线外的配套生活要素,提供一个真正适合居住的生活环境。

    过去1年,江门万科完成了203批江门客户深访,发放了2145份问卷,整理了近3万字的访谈素材,深度研究江门人的居住偏好,打造更多符合购房者需求的房子,提升江门人居水平。

    去年,江门部分楼盘出现“内卷”和“躺平”现象,但从9月底开始,利好消息逐步释放,多家银行房贷利率有所下调,放款周期也有所加快,政策层面也在强化行业健康稳定良性发展。关于2022年江门房地产市场发展,我们认为,“尊重常识、回归常态、阵痛之后、仍有机会。”对于2022年市场稳定发展、良性发展,我们仍充满信心。

    经历市场考验

    下半年成交将持续向好

    受博富控股董事总裁黎驹先生委托,我接受《江门日报》的采访。风云变幻的2021年,冰火两重天的上半年和下半年,如果用一个关键词来形容的话,我想用“考验”二字。2021年,对开发商、从业人员、消费者,都是考验的一年。

    下半年政策骤紧,市场行情就如“过山车”,对于开发商而言,是严峻的考验。这一年充分考验了开发商的眼光、实力、运营能力,以及对抗市场波动的能力。有的企业“爆雷”,有的企业逆市增长,有的企业在大风大浪中仍能平稳发展,在市场的大考之下,开发商交出了迥然不同的答卷。总体而言,只有敬畏市场,尊重客户的需求,专心做好产品,坚守品质,方能在考验中立于不败之地。

    对于房地产从业人员而言,前几年市场行情好的时候,大家都可以做风口上的“猪”;在2021年里,除了降价促销,房地产从业人员是否还有其他更好的办法,能让客户理解项目的价值所在?坚守价格,坚守品质,做暴风雨中的旗帜,含金量更高。

    对于消费者而言,2021年是眼花缭乱、心潮起伏的一年,也是考验耐性、眼光的一年。是否选对了项目,选对了出手的时机,能否让自己的资产实现保值、增值,考验过后,一目了然。

    秉承企业的“精工精神”,博富开发的项目都在极力追求高品质。从“选福地,筑美家”到“筑建美家,奉献幸福”,博富从居住层面到精神层面,都努力做到更好,争取满足江门人日益提升的居住需求。

    公司相继开发的博富名苑、博学名苑等项目,均在精神层面方面下了功夫,比如项目都设置了不同主题的架空层,融入更多文化的元素,倡导阅读,作为业主休闲、交流的空间;此外,注重教育配套和教育资源的整合也成了博富的特色。

    2022年,预判以“稳”字当头。相信自去年10月以来,中央陆续释放的利好政策,会逐步呈现效果。预计今年第一季度,客户的观望情绪会逐步减弱,进入第二季度市场应有明显的起色,下半年成交将会持续向好。

    2022年,考验仍将继续存在,市场仍会出现两极分化:高负债、实力欠缺的公司,不排除可能出现“爆雷”的情况;重品质、稳健发展的公司,将更受到市场的欢迎和认可。

    楼市逐渐回稳

    市场信心提振

    “调控”是2021年房地产市场的主旋律。2021年或是中国房地产历史上比较重要的政策年之一。这一年,“十四五”规划全面开启,中央延续“房住不炒”,多道政策出炉,如融资“三道红线”、房贷“两道红线”、土拍“两集中”等,且效果愈发显现。楼市政策的叠加效应,也导致了江门市场走势经历了“过山车”般的体验,下半年市场迎来大力促销潮、客户观望情绪加重、土地市场平淡等等,与上半年的市场热度形成了鲜明对比。

    在房地产金融方面,由“强监管”到“两维护”,抓住了楼市的“命门”。如果说“房住不炒”是楼市调控的定位方向,那房地产金融层面的调控则掌控了市场各方的关键。上半年,央行在金融层面以“强监管”为主,严防全国违规资金流入房地产,严控房企的融资渠道、严查购房者的资金来源,市场上房贷额度的收紧导致了利率持续升高、甚至停贷等,最终市场在第三季度逐步降温,价格回调。在市场冷静下来后,央行提出“两维护”,满足住房消费者的合法权益,自此信贷环境逐步改善。考虑到政策效应与市场反应的时间差,预计2022年上半年,市场将会在回调中逐步企稳。

    楼市回稳,信心提振,需求释放。展望2022年,首先从政策方面来看,将以稳预期、稳增长、防风险为主。中央支持商品房市场更好地满足购房者的合理住房需求,促进房地产业良性循环。房价方面,2021年价格回调接近底部,结合政策的窗口期,2022年年中价格或将告别持续下行的趋势。总体来看,预计2022年江门第一二季度楼市将逐渐回稳,市场信心提振,下半年有望维持市场温度。

(责任编辑: 李芳菲 二审:庄英业  三审:徐铃静 )
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