改善型户型越来越受市民欢迎。
很长一段时间以来，小户型由于面积小、总价低、更易流通等特点，往往比中大户型卖得更好，也卖得更贵。记者走访了解到，眼下的江门楼市，已“颠覆”以前的固有印象。以前相对难卖的中大户型，正在变得越来越吃香，单价也越卖越高。
为何户型越大，卖得越贵呢？对此，记者进行多方走访，揭秘其中的楼市新趋势。
文/图 江门日报记者 李银换 实习生 陈晓琳
现状
大部分项目房子建筑
面积越大，单价越高
“2015年，我买第一套房子时，小户型单价更高，现在怎么中大户型的单价更高了呢？”最近，市民刘先生打算二次置业，买一套建筑面积140平方米左右的中大户型，没想到现在中大户型的房子单价更贵了。
刘先生的感受，在一定程度上折射出江门楼市的新特点和新趋势。
根据多位业内人士的意见，结合目前江门房地产市场情况和契税税率划分情况，普遍认为：90平方米以下为小户型，90—120平方米为中户型，120—144平方米为大户型，144平方米以上为豪华户型。
记者梳理了蓬江区、江海区、新会区共19个热门楼盘同一楼栋同一层楼不同户型的备案单价（以16楼为例），发现其中14个楼盘建筑面积越大的户型单价越高，占比约73.7%；建筑面积小比建筑面积大的单价高的只有3个，占比约15.8%；还有2个楼盘因产品定位不同而无法呈现出面积与价格的关系。总的来看，120—144平方米大户型的单价比120平方米以下中小户型的高。
以骏景湾文悦府为例，第15栋16楼约96平方米单价为12470元/平方米（带装修）；约121平方米单价为13800元/平方米（带装修）；约138平方米单价为13950元/平方米。大户型与中户型每平方米价格相差1000多元。
嘉华新都汇的嘉御花园，第6栋16楼约99.9平方米单价为13731元/平方米，而约130平方米户型单价高达15593元/平方米，二者每平方米价格相差1862元。
不过也有一些楼盘，小面积单元单价比大面积单元的高。比如大华博富御潭江第22栋16楼约96平方米户型单价12953.95元/平方米（带装修），同一楼层约121平方米单价为12651.14元/平方米（带装修），每平方米价格相差约303元。
从事房地产行业20多年的裕隆基地产副总经理李艳芳观察到，2018年以前，小户型比中大户型的单价要高，当时房价在上升周期，小户型虽然单价高，但总价低，首付门槛也较低，对于刚需置业者来说有很大吸引力。再加上江门楼市政策当时相对宽松，城市发展潜力大，小户型产品成为很多投资者眼中的“香饽饽”。而自2019年下半年开始，中大户型单价逐步走高。
在嘉毅地产总经理邓桐燊看来，这个变化在2021年尤为明显，他表示，2021年以来，大户型的单价明显比小户型高。
市场 120—144平方米户型成“新宠”
连日来，记者走访滨江新区多个楼盘发现，不少楼盘大户型都较热销。
滨江新区美的远洋云著置业顾问李先生说：“我们项目属于改善型项目，大家对大户型的需求较高。目前项目共推出6幢住宅，其中约143平方米大户型最受欢迎，已基本售罄，想买的话只能等加推了。”
同样的情况也出现在越秀滨江华悦，该项目置业顾问朱小姐说：“我们项目119平方米、130平方米的户型比98平方米的户型单价高，但销售情况也很理想。”
根据市住房和城乡建设局的数据显示，2018年90平方米以下、90—120平方米、120—144平方米、144平方米以上的成交套数占比分别为18.1%、53.3%、23.1%、5.5%。2021年90平方米以下、90—120平方米、120—144平方米、144平方米以上的成交面积占比分别是12%、53.4%、27.8%、6.8%。
由此可知，90平方米以下的户型成交量有所下降，90—120平方米户型依然是最受欢迎的主流户型，而120—144平方米户型越来越受追捧，144平方米以上的豪华户型成交占比也有所增加。
探因 供求关系影响产品价格
为何房子户型越大，卖得却更贵了呢？
受访的多位业内人士均认为，供求关系影响产品价格，楼市需求结构正在发生变化。
邓桐燊表示，2016年1月1日，全面二孩政策实施，至今6年时间，购房者对四房需求增加。由于需求徒然增加，供应量未能及时跟上，以至于售价上涨。
“户型的大小本身和价格的高低是没有关系的。”美智地产市场研究中心总监张镇兰认为，单价决定产品价值，总价决定客户群体。影响单价价格高低的更多和产品的景观资源、朝向、户型设计、视野、采光通风等多种因素相关，但户型的大小与价格的不同组合则直接影响了可购买的客户群体。
张镇兰进一步解释，首先，中大户型一般都拥有较好的资源，例如户型设计、位置、景观等，因此单价比小户型的高，从产品价值上来看是合理的。当市场在宏观调控下逐渐走向平稳，房地产的投资属性逐步削弱时，价格回归理性、总价下降。不少购房者用原来只能买小户型的首付资金，现在可考虑购买中大户型，加上二孩、三孩等政策的实施，购房者在置业时会有所考虑中大户型，因此本身就拥有不错资源的中大户型，在现阶段更容易成为购房者关注的重点。
李艳芳同样认为，2019年下半年开始，楼市、金融政策相对收紧，投资客户相应减少，因而对小户型的需求量下降。同时，二孩政策的影响逐渐“发酵”，改善型客户对于空间要求更大，在供需关系的影响下，中大户型单价逐步走高。尤其是2020年新冠肺炎疫情的发生，在长期居家的情况下，居住者对空间的要求更高，随着市场购买力的变化，中大户型成了热销户型，单价也逐步提高了。
趋势 房企或将推出更多有竞争力的户型产品
纵观市场，越来越多房企充分尊重改善型住房需求，推出大户型、豪华户型、高品质住房，如碧桂园滨江湾、骏景湾誉峰、海悦东晟、建发和玺、万科金域华府、禹洲朗廷云墅等项目或推出大平层洋房，或推出低层建筑产品，高品质的豪华户型住宅产品供应量明显增多。
《江门市“十四五”住房发展规划（征求意见稿）》提到，以满足人民日益增长的美好居住需求为核心，深入推进住房消费健康发展。市区要充分尊重居民改善型住房需求，引导市场供给一定比例的“大户型、高品质”住房。各市要适应新型城镇化发展趋势，引导市场加大“中大户型、配套优质”的住房，改变以往“强住房、弱配套”的开发模式，保障农民进城住有宜居。
“在‘住有所居’得到妥善解决的前提下，刚性的居住需求逐步得到满足，改善型住房消费升级将会逐步增多。”张镇兰表示，未来购房者对居住空间、尺度和舒适感的要求或有所提高，可能是相同面积段下减少非必要的功能区以获得更舒适的居住空间，也可能是需求更大的空间更多的个性化功能分区。
李艳芳认为，在未来的房地产市场，中大户型依旧会是市场的核心竞争力，在目前市场上已经出现了130—144平方米的五房户型，相信在未来几年，中大户型的空间使用率会根据户型的更新迭代而产生更多有竞争力的户型产品。
“随着三孩政策持续推进，未来几年开发商会针对此类型客户设计畅销户型，大户型面积的占比将增多。”邓桐燊预判，江门房地产市场价格未来几年都会相对平稳，旧城区置换新房的客户将增加，改善型需求也随着增多。
户型需求变化的背后是江门人对美好生活日益向往的需求增加，以及一批批在江门的开发商潜心设计的“匠心”之作，也正是双方面的互相促进，江门的人居生活实现腾飞。相信未来，江门将提升城市品位，优化人居环境，不断满足人民群众对美好生活的向往。
