枢纽新城片区是目前新会热门置业板块。
蓬江区“绿岛商城西侧地块”是该片区内值得关注的地块之一。
与此同时，工业用地和公共管理与公共服务设施、交通等其他用地合计占总供应量比例超过87%，体现我市大力支持实体经济和基础设施建设的决心。那么，今年市区计划用地有何亮点？商住用地又有何特点？哪些地块将比较热门？
文/图 江门日报记者 陆沿任
发展势头猛
新会区工业、商服用地多
2024年度市区建设用地计划供应总量约847.1公顷（12707亩），略低于2023年度，其中，商服用地约15.1公顷（227亩），工业用地415.2公顷（6228亩），商住用地约92.9公顷（1393亩），公共管理与公共服务用地约323.9公顷（4859亩）。
从区域来看，新会区计划供应土地面积约419.9公顷（6298亩），是三区中连续五年计划供应土地面积最大的，其中商服用地11公顷（165亩），工业用地约228.9公顷（3433亩），商住用地约25.1公顷（376亩），公共管理与公共服务用地约154.9公顷（2324亩）。不难看出，新会区今年的土地供应计划中，工业用地占大头，占据该区计划供地总量的54.5%，占据市区工业用地55%。
裕隆基地产副总经理李艳芳分析，向东，深中通道主线已经贯通，建成通车后从新会城区前往深圳只需约1个小时。向南，黄茅海跨海通道中引桥顺利合龙，建成通车后从江门大广海湾到横琴和澳门、香港也将分别实现半小时、1小时互通。上述一东一南两条通道，将在2024年让新会成为环珠江口“黄金内湾”重要组成部分。毫无疑问，新会正处在多重区域发展布局叠加、多项交通基础设施交会、多个产业发展平台集聚的重大机遇期。供应用地面积是根据市场供需来制定的，新会区供应用地面积尤其是工业用地面积位居市区第一，恰好说明该区需求量充足，发展势头迅猛。
嘉毅地产总经理邓桐燊告诉记者，2023年，新会成功引进亿元以上项目90个，总投资额630亿元，项目数量、投资额、10亿元以上项目数等稳居全市第一。此外，固定资产投资增长3.3%，其中工业投资增长16.1%，由此可见，该区计划工业用地最多也在情理之中。
值得留意的是，新会区计划商服用地同样位居市区第一。“可以看到，本年供应的商服用地大部分集中在新会区，其中又以两个区域为主，枢纽新城和司前大泽。”邓桐燊认为，一是枢纽新城逐渐成熟，居住人口逐渐增多，但与之相关的商业配套还是落后了，所以增加供应是合理的；二是司前和大泽作为重要的工业镇，汇集了大大小小的工业园区，外来人多，消费能力强，但配套的商业不足，增加商服配套是需要的。李艳芳也表示，新会区的商业综合体相对比较少，综合型商场、写字楼还是比较有发展空间的，所以在商服用地方面会比较有需求。
地理位置好
蓬江区商住用地占据半壁江山
与新会区相比，蓬江区最受瞩目的莫过于商住用地。蓬江区2024年计划商住用地约46.3公顷（695亩），占据市区计划商住用地五成之多，共计10宗。
李艳芳认为，蓬江区可开发的土地面积还是比较丰富，打造空间比较大，随着湾区发展，未来的前景可期。从地块位置来看，选出的地块所在区域或在成熟社区，或在已配套齐备的新区，还是很不错的。美智地产市场研究中心总监张镇兰则表示，这两年受市场环境影响，市区商住用地的成交大部分在蓬江区，根据近几年的三区供地计划来看，蓬江区的商住用地供应规模都是比较大的，综合考虑蓬江区商品住宅的年度销售规模和住宅库存去化周期，蓬江区计划商住用地占据市区计划商住用地比例较多是比较合理的。
江海区商住用地方面同样值得关注，今年计划供应8宗地，其中一半属于“三旧”改造项目。
邓桐燊表示，江海区这4宗“三旧”改造项目商住用地分别位于江门大桥侧、滘头宝敦围及江翠路，这附近均有成熟的居住区域，相信政府部门是打算打造一片更广阔、更全面的居住区域，由此推出这些“三旧”改造项目。“这几块地属于荒废时间比较久的地，但地理位置又比较理想，现在进行改造可以说是正当其时。”李艳芳表示，以江翠路158号地块、162号地块为例，占地面积约5.7公顷（86亩），地块临近府西片区和江海区政府，周边成熟小区众多，生活配套也十分丰富，该地块与周边地块可以形成连片的居住区域。
配套设施齐
蓬江、江海多块靓地受关注
那么，在市区计划供应商住用地中，有哪些值得关注的靓地？
市住建局分析，2024年市区计划供应32宗住宅用地，有不少是属于位置优越、交通便利、配套设施齐全的优质地块。蓬江区主要集中在双龙片区、滨江新区、潮连人才岛；江海区主要分布在高新区、江门大桥侧、滘头宝敦围及江翠路旧改地块；新会区重头戏依然是枢纽新城片区，该片区有4宗商住用地计划供应，其余地块分布在银湖湾滨海新区、会城街道和各镇。
张镇兰表示，蓬江区方面，首先是“龙腾路东侧、华安路北侧地段”，位于园山湖核心区域，位置非常优越，一线北向望园山湖公园景观，且地块规模适中，整体地块价值较高。另外，“紫茶小学（滨江校区）西侧地段”和“绿岛商城西侧地块”也是片区内值得关注的地块：一块毗邻名校，教育资源丰富，同时距离学校位置近，接送小孩上下学方便；另一块周边地段、配套成熟，不可多得。江海区方面，主要是“江南街道江翠路158号地块”和“江南街道江翠路162号地块”，两地块相邻，位于江海中心区域，配套成熟，与江海广场仅一路之隔，如有房企将两地一并拿下，江海将再现一个大规模项目。
“新会区值得关注的是新会华侨实验小学旁的三地块以及‘枢纽新城启超大道西侧、明德二路北侧地块’，枢纽新城片区为目前新会的热门置业板块，前者与名校华侨实验小学仅一路之隔，教育配套丰富，而明德二路北侧地块位于毗邻新汇大融城，生活成熟便利。”张镇兰说。
李艳芳也表示，蓬江区绿岛商城西侧地块比较有优势，可塑性比较高，再加上学区、市场以及周边配套，这些都是比较完善的。
展望未来
商住用地出让前景可期
对于今年商住用地的出让前景，业内人士如何看待？
邓桐燊预计，今年供应计划的商住用地除个别是超过约3.3公顷（50亩）外，大多数都是约3.3公顷（50亩）以下，对于开发商的拍地资金要求不高，开发建议资金也不大，能吸引更多中小开发商参与竞拍。同时，蓬江区目前住宅库存量不高，市场有需求，所以预测今年商住用地的出让前景是乐观的。
张镇兰则认为，结合当前的楼市发展形势，以及推地节奏，预计江门下半年的土地市场将会迎来喜人的改善，同时优质地块的挂牌也有机会吸引更多本地实力房企及央企关注并举牌。
