本地房企开展“以旧换新”活动。
“以旧换新”活动吸引市民参与。
博学名苑是市区首个推出“以旧换新”服务的楼盘。
房子也能“以旧换新”？昨日，有购房需求的市民陈先生来到位于蓬江区的博学名苑，被该楼盘正在开展的“以旧换新”活动所吸引。自5月12日博富控股启动“以旧换新”2.0版活动以来，已经累计吸引数百组客户前来咨询，备受广大市民瞩目。“以旧换新”买套房，在当下可以说是“热辣滚烫”。
5月13日，佛山市住建局等九部门联合发文，鼓励支持住房“以旧换新”，对符合条件的购房者予以退税优惠。自去年以来，包括深圳、上海、青岛、南京、济南、苏州等在全国范围内已有60余个城市或地区支持住房“以旧换新”。今年4月27日，博富控股也在本地房企中率先开展“以旧换新”活动。
旧的不去，新的不来。
住房的“以旧换新”，有助于打通一二手房置换链条、助力去库存，成为楼市调控的重要工具。然而，如何更好、更广泛地在全市范围内推广购房“以旧换新”，促进房地产市场的平稳健康发展，依旧是摆在当下的一道思考题。
文/图 江门日报记者 陆沿任
现象
“以旧换新”受欢迎
“我觉得挺好的，省得我自己去找中介了。”
4月27日一早，家住台山城北的郑先生早早带着家人驱车前往台山博富·福美城，去完成他的一件人生大事——换房。这一次，郑先生的换房方式有点特别，叫作“以旧换新”。
4月27日，博富控股在台山博富·福美城设立“福美商务房屋‘以旧换新’咨询中心”，并推出一系列“以旧换新”创新服务和举措，成为江门首个推行房屋“以旧换新”的房企，吸引了大批消费者前来咨询，郑先生就是其中之一。
旧房换新房，在郑先生眼里是一个非常新颖的名词。
根据博富的政策，客户只要在咨询中心完成登记后60天内完成二手房转让，咨询中心直接补贴1万元中介佣金，还可以获得1万元新房购房券，该券可在签合同时享受现场折扣后的总房价额外优惠1万元。也就是说，客户来到该楼盘进行“以旧换新”，可以在原价基础上直减2万元。
郑先生在台山有一套步梯房，楼龄将近20年，而且楼层较高，出入都不是很便利，早就有了置换的想法，一直想卖掉再去买一套更大面积的新房。“自己平时工作也比较忙，懒得去找中介，现在看到博富这边可以一站式搞定，还有补贴，觉得挺好的。”为此，郑先生在现场办了手续，成为江门房企今年自发开展这波“以旧换新”热潮中，第一个“吃螃蟹”的消费者。
像郑先生这样认同“以旧换新”购房模式的消费者，不在少数。据了解，博富·福美城自启动“以旧换新”举措以来，前往咨询登记的客户络绎不绝，目前已有数百组客户完成意向登记。4月29日至5月5日，该项目以网签25套荣登“台山市第18周住宅网签”榜首，其中有12套来自“以旧换新”，占据项目网签量的半壁江山。
而在10天之后的5月12日，博富控股也是趁热打铁启动“以旧换新”2.0版活动，在新购房补贴及中介费补贴方面进一步提升，按照购买的新房源面积给予3万元至5万元优惠，中介费也从每套补贴1万元提升至2万元。
房屋“以旧换新”，是指房地产开发商或政府机构通过置换、收购、补贴等方式，鼓励和帮助已有住房的居民实现“卖旧换新”。
博富控股总裁黎驹告诉记者，“以旧换新”作为一种新事物，不仅代表了房地产未来的发展趋势，也能帮助市民实现由“有房就行”到“住得更好”的转变，提升生活质量，更能促进新房和二手房良性循环、释放购房消费需求，这是一项因时制宜、互利互惠、多方共赢的有效举措。
星星之火，可以燎原。
江门市房地产行业协会执行会长叶泽权告诉记者，目前协会正联同江门市房地产中介行业协会对在我市广泛推广“以旧换新”买房服务模式进行讨论，并提出了一系列可行措施，多家房企也有意开展“以旧换新”活动，尤其是一些优惠力度比较大的房企，预计不久的将来，将有更多的本地楼盘开展“以旧换新”活动。
江门市房地产中介行业协会会长杨东卉表示，这几年的房地产市场经过刚需去库存后，转变为高品质改善型大平层的热销，目前的房地产市场潜在客户群体为中层改善型消费者，这类客户群体特征为：对未来收入预期和楼市房价走势严重信心不足，手上有几套房子，想换新房但旧房又未卖得出去，因此犹豫不决，不敢轻易出手。此时，江门房企自发开展“以旧换新”活动，对促进房地产市场健康发展具有非常积极的意义，既可以迎合市场需求，响应政府号召，也能做到调整营销方向，促进客户信心。
美智地产市场研究中心总监张镇兰也认为，“以旧换新”活动通过整合各方资源，有利于提高一二手楼市的整体活跃度，可以帮助有置换需求的客户加速卖房，同时降低购房者购房成本，提高购房意愿。江门房企以博富地产为首开展“以旧换新”活动，目前来看取得一定成效，市民登记参与较为积极。
趋势
60余个城市支持旧房换新
“以旧换新”买套房，正悄然成为当下的一种新趋势。
记者不完全统计发现，去年以来，省外包括上海、青岛、南京、苏州等地，省内包括深圳、广州花都、佛山、惠州、肇庆等地，全国已有60余个城市或地区支持住房“以旧换新”。
今年以来，重庆、武汉、郑州、南昌、福州、长沙、大连、西安等重点城市也纷纷加入支持住房“以旧换新”队伍。4月23日，深圳市房地产业协会、深圳市房地产中介协会联合发布开展商品住房“换馨家”活动通知，拉开一线城市住房“以旧换新”序幕，5月深圳进一步将商品住房“收旧换新”和“以旧换新”写入楼市新政。
不仅如此，部分此前进行相关探索的城市对活动或政策内容进行完善和升级。如在去年“换新购”服务基础上，今年4月底南京安居建设集团启动存量住房“以旧换新”试点，支持换购人用一套或多套存量房置换一套或多套新房。再如郑州在前期试行基础上，5月10日起取消试点期限和试点区域，在市内八区全面推行住房“以旧换新”。
据了解，目前各地住房“以旧换新”模式主要有三类：一是房企、中介机构和购房者三方联动，购房者提前锁定新房房源，中介优先帮卖旧房；二是鼓励房企或者国企平台收购旧房，旧房款项一般用来置换指定楼盘新房；三是政府提供一定税费优惠或者购房补贴。
其中，第一种最为常见，即购房者先与房企达成购买意向，再由中介机构采用线上流量倾斜、线下聚焦推广等方式优先销售旧房，若一定期限（一般在1—3个月）内旧房顺利售出，即可按照流程推进新房购买手续，否则房企将返还购房者意向金。目前青岛、淄博、南京、泰安、宜昌、济南、济宁、宁波、丽水、重庆、荆门、扬州、惠州、南昌、上海、深圳、西安、佛山等地都有相关政策或活动，江门房企自发开展的也是这种形式。
分析
新生事物有待完善
“‘以旧换新’买房模式刚刚启动，成效肯定有，但不足也肯定有。”杨东卉说。
对于江门房地产市场而言，“以旧换新”无疑是一种新生事物。作为新生事物，自然难免存在一些有待改善的地方。
在张镇兰看来，江门房企开展的“以旧换新”属于代售+发放换新补贴的模式，操作方式是房企、中介服务商、购房者签订新房认购和二手房优先卖协议，如果在约定周期内二手房成功售出，则新房认购协议生效，反之则协议失效，购房者无需承担违约责任。这个模式成功与否关键在于“卖旧”的速度，因为目前二手房市场挂牌量处在高位，普遍存在成交周期长的现象，而新房锁定期一般是60—90天，如果二手房未能成功售出，此模式就不能实现闭环。
“目前，江门开展‘以旧换新’的楼盘不多，购房人可选择的楼盘和户型也不多，成效有待后续检验。”嘉毅地产总经理邓桐燊表示，购房人需二手房出手后才能购买新房，如购房人的房子价格或户型等原因未能在短期内出手，新房也难以成交。
对此，博富控股有关负责人也表示，鉴于目前客户需求，两项目都可以针对客户情况，旧房交易的中介佣金补贴期限从60天调整到今年年末皆可。
杨东卉则指出，现阶段推广“以旧换新”的只有个别房企，消费者的选择还是偏少，“以旧换新”的销量依旧有限，难以真正推动楼市的进一步回暖。如何发挥更多房企、更多中介机构联合在一起，积极开展“以旧换新”活动依旧是必须解决的问题。“同时，现阶段‘以旧换新’活动缺少政府层面的政策支持，如交易税费优惠、购房补贴等，如再发动全城媒体进行集中力量推广，都需要相关部门积极牵头发动。”杨东卉说。
记者留意到，周边不少城市在政府层面均对“以旧换新”进行了补贴或交易税优惠。如5月1日，中山市住建局、财政局、金融工作局等七部门联合发布《关于进一步优化房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》，2024年4月20日至12月31日期间，凡在本市范围内出售自有住房并购买一套新建商品住房的购房人，给予每套2000元电子消费券补贴，卖旧房买新房时间不分先后。5月13日，佛山市住建局等九部门联合发文，鼓励支持住房“以旧换新”，对符合条件的购房者予以退税优惠。
思考
“以旧换新”如何顺利开展
那么，“以旧换新”作为当前房地产市场的发展趋势之一，可以如何更好、更广地在全市范围内推广，以促进房地产市场的平稳健康发展？
邓桐燊建议，目前全国各城市成功的做法是房地产开发商或国企直接收购二手房，给付售房款直接购买新房，这种方式成交率高，短期内促进房地产市场的成交活跃。同时，政府可以联同金融机构在按揭利率降低、契税等方面给予支持，并支持补贴房地产开发商直接收购二手房。“此外，开发商应当积极推出价优品质好的房子让市民选购，不要利用‘以旧换新’作为去库存去尾货的手段，伤害市民购房的信心。”邓桐燊说。
张镇兰也提到，房子“以旧换新”除了代售模式外还有“旧房换购”模式，目前也是各城市采用较多的一种模式，如郑州、南京、武汉等城市均采用这种模式。“旧房换购”通常由官方进行主导，由政府平台、开发商、购房者、住房管理部门四方参与。购房者先选定意向新房，评估机构完成旧房的价值评估，平台公司完成初审后签订四方换新协议，再由平台公司收购存量住房，同时购房者与开发商签订新房买卖合同。相比自行置换，这种模式加速了“以旧换新”的周期，能够有效盘活一二手房，对江门有一定借鉴作用。
叶泽权也认为，地方政府针对住房“以旧换新”服务模式要有所动作，包括给予一定程度的契税优惠、购房补贴或其他政策支持，以此降低购房成本，一方面带动更多的房地产企业自发开展“以旧换新”，另一方面也可以刺激换房需求入市，这个模式比较容易落实与促进市场需求，助力活动取得成效，光靠企业和协会进行推广还是不够的。同时，建议由政府发动全城媒体进行集中力量推广，同时中介协会与中介机构、房企三方加强沟通，逐步完善具体操作细节。
据悉，市住建局近期也在研究住房“以旧换新”服务模式，以更好地促进改善性住房需求释放，促进房地产市场良性循环，真正为市民实现置业“好房子”“好小区”“好社区”的需求。
“新生事物的发展不会一帆风顺，但前景是光明的。”叶泽权说。
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市区首家房企推出“以旧换新”活动
5月12日，博学名苑“以旧换新”服务模式启动仪式在博学名苑销售体验中心举行，这是江门市区第一家推出“以旧换新”服务的楼盘，此次活动得到市住建局、行业协会、银行，以及多家媒体的支持和关注。
据了解，博学名苑“以旧换新”服务模式是通过协议联合帮卖的形式，缩短旧房销售以及换置新房的衔接手续，同时提供二手房成交佣金补贴和一手房成交额外优惠，既便利手续办理，又能缓解资金压力。
博学名苑开放商博富控股也是我市首个推出“以旧换新”服务的房企，4月27日，博富控股在台山市高品质区设立江门首个房屋“以旧换新”咨询中心，率先推出“以旧换新”服务和举措，以四重权益助力台山市民改善置业。该项服务自推出后获得市场的积极反响和显著的成效。
此次博学名苑进一步升级“以旧换新”服务模式，推出八重权益，不仅把权益由“四重”升级至“八重”，还进行两个项目（博富·福美城与博学名苑）联动，通过一系列升级措施实现权益翻倍、新房配套加码、服务覆盖面扩大，定制了含金量十足的“以旧换新”2.0版。其中，在新购房补贴以及和中介费补贴方面，博学2.0版将按照购房面积给予3万元至5万元补贴优惠，中介费补贴也从每套补贴1万元提升至2万元。此外，扩大服务覆盖面，适用范围包括江门市区（蓬江、新会、江海）和台山市的二手住宅，不限楼龄、不限面积。同时，此次“以旧换新”对应的楼栋更是博学名苑压轴产品11栋，为江景准现楼，还配搭22—26件全屋健威豪装家居，优势更明显。
值得一提的是，博学名苑“以旧换新”服务还会为符合条件的人才提供周转房租赁，配套家私家电齐全，更免中介费。
据项目方透露，启动当天，即有超200组市民进行现场意向登记，线上及电话咨询超过800组。
（陈祺伟）
