一套空置17年的别墅超770万元成交。
位于鹤山市址山镇的一套别墅起拍总价仅78万元。
上周，本报官微视频号推送了一条题为《江门一空置17年的别墅，超770万元成交！》的视频，累计播放量达20万人次，引发广泛关注。事实上，这并非本地法拍别墅第一次拍出高价。早在今年5月，一套位于蓬江区的独栋别墅被拍卖，最终以683.9万元成交，溢价率高达50%。记者从阿里资产（原阿里法拍）珠中江城市服务商——鑫江山按揭代理服务有限公司获悉，作为法拍房中的特殊选手，法拍别墅受到不少购房者的青睐，溢价成交屡见不鲜。今年1—5月，我市有多套法拍别墅溢价成交，最高成交价778.2151万元。那么，为何购房者如此青睐法拍别墅？
文/图 江门日报记者 陆沿任
备受关注 法拍别墅拍出高价
法拍房，即“法院拍卖房产”，是指因债务人未履行法律义务而被法院强制拍卖的房产。因低于市场价起拍，法拍房被视为“捡漏”之地，不过因房源性质复杂、拍后腾退执行困难等原因，“折价”“流拍”等现象在法拍房市场屡见不鲜。近年来，我国法拍房市场整体规模攀升，虽然市场冷暖不均，但有一类房源走出了独立行情，频繁出现高溢价成交案例，那就是豪宅中的别墅类产品。不管是在楼市“高地”上海、深圳，还是在江门，均出现法拍别墅房源高溢价成交的案例。
5月27日，上海市长宁区新华路的两幢别墅，以2.7亿元的价格成功拍出，溢价率8%，成交价创下单价超50万元/平方米的地上建筑面积纪录。此次拍卖的别墅占地面积912平方米，由两幢建筑组成，地上建筑面积共计535平方米。
深圳也频繁出现别墅溢价法拍的案例。比如今年4月，位于罗湖区怡景花园的一栋别墅历经超400轮叫价，房源价格从854万元到超3000万元，溢价率突破260%。
再来看看江门。
今年5月，在江门市司法拍卖市场上，迎来了一宗抢手的房源拍卖。这是一栋位于蓬江区城市花园春晖园319号的独栋别墅，建筑总面积为279.22平方米，带有一个比较大的私家花园。
2025年5月8日10时至2025年5月9日10时，蓬江区人民法院在该院淘宝网司法拍卖网络平台上对上述别墅进行公开拍卖。该别墅起拍价为455.1万元，拍卖关注度很高，吸引近2万人次围观，其中434人设置了拍卖提醒，13人交纳保证金报名参与竞拍。整个竞拍过程非常激烈，经过了一个半小时延时竞拍，101次加价才结束拍卖。最终，别墅以683.9万元成交，溢价率50%，是今年到目前为止我市溢价率最高的法拍别墅，成交单价2.4493万元/平方米。
一个月之后，本地法拍房市场再次因为别墅而备受关注。
6月15日，在江门市司法拍卖市场上，一栋位于蓬江区五邑碧桂园泊林十一街30号房产溢价198万元成交。
记者了解到，这是一栋独栋大别墅，一共3层，建筑面积474.73平方米，同样带私家大花园。这栋别墅建成于2008年，但从照片来看现在还是毛坯房，这意味着这栋别墅从建成到现在，已经空置了17年。截至2025年4月，别墅欠物业管理费约13000元。据悉，这栋别墅评估价约为829万元，此次拍卖的起拍价只有580.2151万元，也就是在评估价基础上打七折进行拍卖。拍卖开始后，竞拍人数不多，但竞争还是比较激烈，最终以778.2151万元成交，创下今年以来本地法拍别墅的最高成交价格，成交价比起拍价高出了198万元。
今年1—5月，据不完全统计，江门有多套法拍别墅溢价成交，最高成交价778.2151万元。对此，嘉毅地产总经理邓桐燊分析，近期本地法拍房市场的别墅确实比较热，一是拍卖起拍价较市场低，性价比高；二是近期推出的别墅大多数位于市区的成熟社区，配套完善。
根据鑫江山按揭代理服务有限公司提供的数据显示，目前挂在阿里法拍网站上的江门别墅约有10栋，起拍总价从78万元到300多万元不等，起拍单价最低的一套别墅不到4000元/平方米，最高的也是1万元/平方米，普遍低于市场价格。
鑫江山按揭代理服务有限公司负责人陈松说，法拍别墅的起拍价通常低于市场价，这是因为法院在拍卖时希望快速变现，因此会设定一个相对较低的起拍价，这使得买家有机会以低于市场价的价格购买到优质别墅。实际上，江门的一些法拍别墅成交案例显示，尽管部分热门房源可能拍出高溢价，但仍有不少房源以评估价的折扣价成交，为买家提供了“捡漏”的机会。
资源稀缺 独栋别墅受欢迎
事实上，江门的司法拍卖市场，许多房源以底价成交或流拍。数据显示，今年1—5月，约七成法拍房流拍。与别墅相比，其他房源同样具备起拍价低、性价比高的优点，为何法拍别墅能够更受欢迎？
对此，有业内人士认为，相较于其他类型的豪宅产品，别墅类产品更具特殊性，也更容易引发市场争抢。过往较长一段时间，因“限墅令”的严格执行，别墅产品被市场称为“卖一套少一套”。法拍房市场上的一些别墅房源，也因其产品、地段等多方面的特殊性受到关注。近两年来，因自然资源部发文取消远郊城区新供宅地容积率不低于1.0的限制，各地供地计划中，郊区的低容积率地块明显增加，楼市正逐步告别高容积率时代，向低密度、更舒适的社区演变。不过，独栋别墅依然稀缺。
其所言非虚。以今年江门司法拍卖市场上成交总价最高以及溢价率最高的两套别墅为例，均属于独栋别墅，且带有较大的后花园。而记者走访市场了解到，市面上无论是在售的一手别墅还是二手别墅，独栋别墅均比较少见。
邓桐燊告诉记者，由于过去政策对于低密度的别墅建设限制，市场那些年几乎没有新的别墅盘推出，二手转让的别墅也不多，因此别墅这两年价格相对稳定，交易也较稳定。记者了解到，目前市场上二手别墅交易量比较高的楼盘主要以五邑碧桂园、环高尔夫球场的别墅楼盘以及江海区的天鹅湾、江海碧桂园为主。目前二手房市场上，单体别墅均价超2万元/平方米，双拼别墅单价在1.5万元/平方米以上。
“同时，别墅的地理位置也很重要，小区成熟、地段优越的别墅，无论法拍还是二手都会受到青睐。总的来说，二手别墅成交量相对稳定，供需均衡，价格稳步上升，而优质的别墅项目则售价保持坚挺。法拍别墅最大的优势就是价格，虽然最终成交价看起来较贵，但还是比同样条件的二手别墅要便宜。”邓桐燊如是说。
陈松也提到，二手别墅市场虽然受供需关系、经济环境、政策调控等多种因素影响，但总体上，江门作为珠三角地区的重要城市，其经济发展潜力和宜居环境对高端住宅市场构成了有力支撑。
业内提醒 警惕潜藏风险
那么，消费者在购买法拍别墅时，要注意什么问题？
陈松告诉记者，购房者要确认好房产是否已经查封或共有产权人是否已经同意转让的情况，以及有没有违建等，避免因产权纠纷导致无法过户，可要求法院提供《执行裁定书》《协助执行通知书》等文件，确保拍卖方有合法处置权。同时，部分法拍别墅可能被原业主长期租赁或恶意占用（如“以租代售”），需核实租约真实性及期限，避免交房困难。
另外，法拍房需一次性支付个人所得税、契税、增值税、土地增值税等，物业费、水电气可能因原业主拖欠而由买家承担。购房者可提前向税务部门或拍卖平台核实税费明细，避免预算超支。此外，部分法拍别墅因长期无人居住可能存在设施老化、装修破损等问题，这些也需要购房者评估潜在修缮费用。
陈松还建议，购房者最好现场核验房屋状况，如亲自查看房屋结构、装修、水电燃气等设施，避免因信息不对称买到“问题资产”。例如，某法拍别墅因未及时发现地基下沉，后期修复花费远超预期。同时，检查物业费、水电费等欠费情况，部分房源可能累计数年欠费，需买家垫付。
从事法拍业务多年的吴秀云则告诉记者，购房者应当熟悉拍卖规则，如了解保证金金额、付款期限（通常需7—15天内一次性付清）、悔拍后果（保证金不退）等。需要贷款客户提前联系银行或者担保公司，平台一键贷款提前咨询准备资料，避免贷款通不过因资金周转问题导致悔拍，造成经济损失。
吴秀云提醒，个别辅拍机构可能虚高评估价、隐瞒房源缺陷，甚至串通竞买人抬高价格，建议选择法院直拍平台或委托专业律师进行专业尽职调查。拍卖成功后，要及时办理过户手续，凭《成交确认书》《执行裁定书》到法院领取相关材料，尽快完成产权过户，避免因原业主债务问题导致房产被二次查封。
业内人士分析，当下楼市供求关系逆转，大众对住宅的需求也更加多样化，过去市场偏向满足刚需、改善需求，对于高端改善需求的关注度较低。随着政策逐步调整，强调满足“多样化需求”，别墅类产品正重回高端市场竞争。法拍市场上的稀缺高端房源，也有望持续占据“C位”。
