下半年，高品质楼盘或将成为市场热点。
今年以来，县城楼盘表现良好。
上周，本报刊发了《今年上半年，全市网签套数前十楼盘有七个来自台开鹤恩，创历史新高，县城楼盘何以热销？》一报道后，吸引了许多读者的关注。那么，上半年江门楼市的整体情况如何？回望上半年，我市进一步提振市场信心，稳定市场预期，共卖出超1.3万套商品住房，位列全省第五。成交价格方面，全市商品住房成交均价7970元/平方米，同比上涨0.7%，增速排在全省前列。
文/图 江门日报记者 陆沿任
成交均价稳中微升
商品房网签面积
排在全省第五
市住建局提供的数据显示，上半年全市商品房网签面积237万平方米，排在全省第五。其中，商品住房网签面积148万平方米；全市商品住房成交均价7970元/平方米，同比上涨0.7%，增速排名全省前列。其中，台开鹤恩成交均价实现同比增长；全市商品住房全装修销售约占46%，比去年全年增加9个百分点。库存方面，截至2025年6月底，全市待售新建商品住房51202套，环比减少1.5%，同比减少6.7%。其中，蓬江区、新会区、台山市、开平市和恩平市环比、同比均减少，江海区和鹤山市同比减少。
美智地产市场研究中心总监张镇兰认为，江门作为珠三角地区的重要城市，其经济发展、人口增长以及城市化进程都为房地产市场提供了较大的空间。同时，江门是一个宜居城市，随着生活品质的提升，市民的居住要求也在不断提高，为房地产市场提供了大量的改善置业需求，从而带动成交。库存方面，成交表现出色，自然带动库存量下降。此外，今年上半年江门楼市呈现量跌价稳的态势，多个县（区、市）成交同比减少，且从供应量来看，套数同比下滑14.4%，开发商推盘节奏放缓，购房者的可选择性有限，间接影响成交。从成交占比来看，市区相比去年成交占比增加1%，叠加多个高品质项目热销，整体均价稳中微升。
江门市鼎堃房地产顾问有限公司总经理谢慕贞则告诉记者，今年上半年，江门县域市场表现良好，政府购房补贴刺激了购房需求。以恩平为例，4月30日启动的2025年恩平市消费品以旧换新行动暨“乐购恩平”五一消费促进活动，激活当地购房需求。此次活动购房补贴相当给力，根据活动方案，从2025年5月1日至2026年4月30日，共补贴新建商品住房1800套，购房补贴标准分为面积补贴、职称和学历补贴、工业企业外地员工（非恩平籍）补贴、节假日补贴四个方面，各项补贴可叠加享受，符合条件的单套房最高可领补贴52000元，从而刺激广大购房者走进各楼盘看房、买房。数据显示，上半年全市网签套数排名前十的楼盘当中，有7个来自县级市，创下历史新高。“而价格方面，高品质楼盘成交占比提升，全装修住宅销售占比约5成，且大平层等改善型产品去化率高。此类产品溢价能力强，加之台开恩鹤4个县级市新房价格上涨，打破以往区域分化格局，实现全域协同发展，致使价格微增。”谢慕贞说。
台山成交多
开平一手住宅成交套数增幅大
再来看看各区域的情况。上半年，台山市一手住宅成交2460套，为全市最多；其次是蓬江区成交2327套以及开平市成交2284套；新会区成交2039套，恩平市、鹤山市、江海区分别成交1589套、1341套和1140套。
从成交套数来看，台山市高居第一。如果看同比增幅，开平市一手住宅成交套数同比增长最大，而新会区一手住宅成交均价最高。
江门市房地产中介行业协会会长杨东卉告诉记者，台山市侨胞和港澳乡亲较多，这部分人群在春节和清明前后集中返乡，拥有较大的购房潜力，且上半年新规改善产品推出，叠加各项目较大的优惠力度，使得当地购房意愿增强，成交套数也随之增多。
张镇兰则分析，开平成交集中度较高，主要是汇峰天峻和泰和名苑两个新盘，以高品质标准和会所等配套，受到开平购房者追捧。其中，泰和名苑开盘2个月已网签208套，汇峰天峻则是去年下半年入市，长期位居开平成交榜首，今年上半年网签488套全市第一，从而推动开平楼市增长。“新会是全市成交均价唯一每平方米超万元的区域，主要原因是区域内有多个新规项目，且品质较高，如海悦天晟、骏景湾天汇等，受到购房者青睐，对整体价格起到了支撑作用。”张镇兰说。
谢慕贞表示，新会区得益于海悦天晟、骏景湾天汇、怡福博荟等多个主打4.0住宅高品质项目热销，价格稳居每平方米1.2万元以上，从而推动区域价格提升。开平方面，则依托碉楼等IP，吸引大湾区投资客及返乡置业人群，本地楼盘表现给力。
此外，二手住房成交量也值得一提。数据显示，1-6月全市二手房成交面积约191万平方米，同比增长13.6%；二手住房成交面积约138万平方米，同比增长3.3%。其中，蓬江区、新会区、台山市和恩平市均实现同比增长。二手住房占全部住房成交比例的48.3％，比去年同期增长3.3个百分点。其中，蓬江区和鹤山市面积和套数均超过同期新建商品住房。
对此，业内人士认为，近年来各大银行对二手住房按揭贷款的政策支持较大，再加上二手住房降价，与一手住房相比，性价比高。此外，由于税收政策的调整，刚需置换促成二手大平层住房成交较多，成为新的增长点。
展望下半年
高品质楼盘或将成为市场热点
近日，江门市住房公积金管理委员会修订了《江门市住房公积金管理委员会关于江门市住房公积金提取管理办法》（以下简称“新《办法》”），将于2025年9月1日起实施，有效期至2030年8月31日。新《办法》涉及多方面优化，惠及购房、租房、加装电梯等多类需求群体，其中还提及直系亲属购房提取公积金不受住房面积、单价等约束。那么，随着新政策的实施，下半年江门楼市会如何走向？
张镇兰告诉记者，今年以来，江门陆续优化了多项公积金政策，包括提高公积金最高贷款额度，利率下调，异地缴存互认，直系亲属购房提取公积金不受住房面积、单价等约束等，降低了使用公积金购房的门槛和贷款压力，促进公积金购房的需求释放。但从宏观来看，公积金毕竟只是利好部分购房者，整体市场仍受到多方面影响，预计下半年成交量在政策端、房企节点促销等多重带动下将有所回升，价格或保持平稳。
谢慕贞分析，公积金新政带动改善需求入场，再加上县域市场持续活跃，4.0住宅产品迭代加速，下半年将推动房价结构性温和上涨。
嘉毅地产总经理邓桐燊则预测，今年接下来的房地产市场，将呈现两种特征：一是一手住宅价格企稳回升值得期待，一方面在于政策的发力，另一方面在于4.0住宅已逐渐成为市场的主流；二是二手住房成交量将持续增加。随着二手房降价，与一手房价的差距增加，有利于成交，再加上银行对二手住房按揭的支持力度加大。接下来，刚需置换购房占比会增大，高品质公摊少的楼盘或将成为市场的热点。
