开平33号地成交溢价率为37.4%。
江门市JCR2025-45（蓬江11）号地周边配套齐全。
随着江门楼市半年成绩单的揭晓，江门土拍市场今年上半年表现如何？记者从江门市自然资源局了解到，上半年我市成交商住用地10宗，比去年上半年多7宗，其中3宗地块溢价成交；成交面积约40.2万平方米，同比增加超200%；收金22.36亿元，同比增加超400%。相比去年上半年，今年上半年出让商住用地无论是总数、面积还是总金额都大幅上升，呈现出一片向好的局面。文/图 江门日报记者 陆沿任
成交面积和金额 均同比大涨
江门市自然资源局提供的数据显示，今年上半年我市商住用地共成交10宗，其中新会区、台山市各3宗，蓬江区和开平市各2宗，而江海区、鹤山市、恩平市则没有成交商住用地。
成交面积方面，共成交约40.2万平方米，同比增长超200%。分区域看，新会区最多，共成交约14.1万平方米，其次到蓬江区，成交面积约11.4万平方米，接着是台山市的约8万平方米，开平市则是约6.6万平方米。
成交额方面，共成交约22.36亿元，同比增长超400%。分区域看，蓬江成交额最高，约10.48亿元，其次是新会区约5.65亿元，接下来到开平市约4.33亿元，而台山市成交约1.89亿元。
江门市房地产中介行业协会会长杨东卉分析称，今年上半年的土拍市场好转，在“好房子”政策及4.0产品受市场欢迎的热度刺激下，地理位置优越的地块吸引房企争拍，特别是开平市，近期4.0产品月销量非常出色，大大提振房企信心。
嘉毅地产总经理邓桐燊认为，江门土拍市场已经回暖，也可以看出政府推出的地块还是花了心思的，规划设计要求等方面也十分适应当前市场的需求，因此土拍成交率较高。与此同时，成交地块区域都是供需均衡的状态，且库存量低的地区，像江海、恩平、鹤山这三个购房需求不足或库存量高的区域，都没供地或成交。此外，地块规划容积率更灵活，大部分地块设定在1到2.5的区间，给了开发商足够的空间设计产品。
美智地产市场研究中心总监张镇兰则表示，整体来看，今年上半年江门的土拍市场呈现出分化明显的特点。首先是大部分地块，特别是位于一些非核心城区或乡镇的地块都是底价成交，占了总成交量的七成。这说明在当前市场环境下，开发商普遍比较谨慎。其次，形成鲜明对比的是，一些位于城区核心位置、配套成熟或发展潜力大的优质地块都出现了溢价成交，最高的溢价率甚至达到37.4%。这说明市场对真正的优质土地资源依然非常认可，开发商愿意为此竞争，看好其未来的价值和发展潜力。
溢价成交 地块稀缺得到房企关注
今年上半年的土拍市场，最受关注的莫过于出现了三宗溢价成交的地块。其中开平市2宗，蓬江区1宗。
今年1月，汇峰地产以总价3.49亿元，折合楼面地价约2886元/平方米，成功拿下开平33号地，溢价率37.4%。5月7日，滨江新区一宗商住用地成功出让——骏景湾以72202万元竞得江门市JCR2025-45（蓬江11）号地，折合楼面价4778元/平方米，溢价率6.18%。5月30日，开平市一宗商住用地溢价300万元成交。开平市美誉房地产开发有限公司以总价8391万元，折合楼面地价约1609元/平方米，成功拿下开平09号地。该地块溢价率3.7%，这也是开平年内第二宗溢价成交的商住用地。
去年同期，江门土拍市场一宗溢价成交的商住用地都没有。那么，为何今年上半年的土拍市场，能一下出现3宗溢价的商住用地？
邓桐燊告诉记者，可以看出，政府推地思路是满足购房者刚需和改善型购房需求，精准到位，符合开发商需求，由此两者一拍即合，也打破去年的沉闷局面，出现了多宗溢价地块。
张镇兰分析，上半年开平市成交的两宗地块均位于核心区“东汇城片区”附近，周边拥有繁华的商业街区，还有规划的新学校，生活便利度、成熟度都受到当地人的认可。其次是该板块有市场基础支撑，目前周边集中了多个开平去化速度较快的楼盘，房企对这个地块未来的销售前景有较大的信心。至于蓬江区方面，成交地块位于滨江新区核心地段，景观、商业、教育等配套齐全。尤其是景观资源方面，该地块北望园山湖公园，西望会展中心、江门体育中心，景观视野开阔，且周边还聚集了多个高端楼盘。“条件如此优越，自然得到房企的重点关注。”
“能溢价成交的前提是房企抢地，而抢地的前提是地块的稀缺性，简单来说就是卖一块少一块。”邓桐燊还表示，上半年，开平两宗成交的商住用地出现溢价，主要还是优质地段，一块位于东汇城大型商住区域，另一块位于开平市中心临江地位，均为成熟居民区，周边商业配套完善，居住人口集中，由此受到开发商欢迎。而江门市蓬江区华安路与龙腾路交叉口东北侧地段地块是滨江新区圆山湖公园旁最后一块靓地，周边居住环境优越，商业配套趋向成熟。
展望下半年 土拍市场将继续活跃
那么，对于今年下半年的土拍市场，业内人士如何看待？
不少业内人士认为，随着利好政策的不断释放，存量房的持续去化以及地块质量不俗，预计土拍市场将继续保持活跃态势；加上中央持续加力稳楼市，正在悄然改变购房人的预期和信心。只要政府推出优质地块或给予更好的建设规划条件，相信下半年的土拍市场依旧值得期待。
杨东卉分析，随着经济的持续复苏和房地产利好政策的加持，购房者信心得到恢复，提升了对大宗商品的消费意愿，从而推动置业需求的释放。房企的投资意愿自然也同步提升，带动土拍市场的回暖。下半年的土拍市场需要“好地块”支撑，希望相关部门在下半年可以继续供应位置好的地块，让拍地企业可以在此基础上开发出市场热度十足的楼盘。
邓桐燊认为，按上半年的推地思路，按需供地、精准推地是主线，相信今年下半年也不例外。同时，为落实中央提出的房地产政策，预计下半年将推出更优质、更符合市场发展方向和购房者需求的地块。同时，随着房地产市场回暖，土拍市场也会持续升温，有望看到更多溢价成交的地块出现。
张镇兰则表示，地块方面，核心区的地块只要位置足够好、潜力足，仍有较大概率维持一定热度，甚至出现合理溢价。不过，非核心区地块可能持续平淡，需要更大的配套支持或更优的出让条件来吸引买家。房企方面，其拿地意愿将依赖于板块市场的销售情况。总的来说，下半年市场或延续谨慎分化格局，但若政策支持和销售回暖延续，土拍市场有望保持活力并带动整体氛围的适度改善。
