低层住宅目前仍然“物以稀为贵”。
低层住宅产品通常具备独立庭院等不可复制的居住体验。
低层住宅居住舒适度高且保值率相对较高。
上周，本报视频号刊发了“146次出价！超470万元！杜阮一别墅成交”的新闻后，受到许多市民的关注。而最近，保利西海岸加推小面积别墅，更是吸引不少消费者的目光。那么，在别墅（以下称“低层住宅”）关注度高居不下的背后，本地一手低层住宅的市场如何？对此，记者展开了走访调查。文/图 江门日报记者 陆沿任
供应增加 低层住宅受青睐
先来看一组数据。市住房城乡建设局提供的数据显示，今年上半年，全市一手低层住宅供应273套，同比增长146%，成交268套，同比下滑17.8%；全市低层住宅成交均价为每平方米11771元，远高于全市一手住宅成交均价。其中，市区一手低层住宅上半年仅供应30套，成交为103套，低于去年同期的145套，但成交均价达每平方米16696元，比去年同期增长11.7%。
不难发现，全市一手低层住宅虽然供应量增加，但依旧是“物以稀为贵”，总体供应量和成交量均比较少，成交均价居高不下。以市区为例，目前在售一手低层住宅的仅有江发·翡翠观澜、滨江侨院、绿城滨江·潮闻东方、江门保利西海岸、珑城半山等5个楼盘，在售低层住宅中既有独栋，也有双拼，总价从300万元到2000多万元之间不等。
江发·翡翠观澜是滨江新区为数不多在售多层住宅的项目。记者了解到，该项目在售低层住宅分为两期，主打建面262平方米的双拼低层住宅，总价从600万元到700万元出头之间不等。其中，一期共8套于去年推出后已经售罄，今年推出二期共计12套低层住宅，目前已经售出10套。据项目工作人员介绍，如今低层住宅户型使用率高、景观优越，可以直接从客厅看到高尔夫景观，由此受到不少改善型客户的青睐。
而江门保利西海岸的低层住宅自2020年开售以来，广受消费者青睐，截至目前已经售出近400套，是全市销量最高的低层住宅项目之一。今年以来，其先后加推了240平方米的一线河岸园央低层住宅以及155平方米、180平方米的小面积低层住宅，其中小面积低层住宅带装出售，首付仅45万元起，由此吸引不少消费者的目光。“作为江门少见的精装交付低层住宅项目，我们邀请一线豪宅设计团队对项目进行设计，而且带装出售，让消费者省心省事。”保利西海岸一名工作人员说。
美智地产市场研究中心总监张镇兰分析，江门一手低层住宅市场呈现“供应增长提速、市场占比提升，但成交表现分化”的态势，整体处于结构性调整阶段。从现有数据来看，2023年全市别墅供应375套，2024年增至411套，2025年上半年已达273套，供应套数呈现逐年上升的态势；同时，其在全市住宅市场的占比从2023年的1.3%上升至2025年上半年的3.4%，说明低层住宅产品在市场中的存在感逐步增强，与近年来改善需求的释放有一定的关系。
价格方面，2025年上半年全市低层住宅供应从2024年上半年的111套增至273套，但成交套数却从326套降至268套，成交均价也从每平方米12478元微降至每平方米11771元，显示整体需求略有收缩；而市区表现不同，成交均价从每平方米14942元升至每平方米16696元，说明核心地段别墅需求相对坚挺，价格更具支撑力。
江门市鼎堃房地产顾问有限公司总经理谢慕贞也说，江门一手低层住宅市场呈现出显著的区域分化特征，不同区域在供应、价格、产品等方面各有不同，如核心区域供应稀缺，地段与产品优势显著，而非核心区域供应充足，性价比优势明显。
不足之处在于核心区域价格高企，超出普通改善型买家预算，导致部分购房者转向非核心区域或选择大平层等替代产品；而非核心区低层住宅缺乏高端配套，难以吸引高净值人群长期居住，目标客群局限性大。
嘉毅地产总经理邓桐燊则表示，今年以来，一手住宅市场表现较疲弱。一手低层住宅市场成交量虽然也随之有所下滑，但价格相对稳定，而且市区的成交价较去年同期增幅不少。可以看出，优质项目无论市场怎样调整，依然有较强的市场接受度。
价格稳定 低层住宅稀缺性支撑长期价值
从目前的数据可以看出，市区的低层住宅更受消费者欢迎，价格也居高不下。相比普通洋房，购买低层住宅的花费无疑高得多。那么，低层住宅是否会更保值呢？
不妨先来看看二手低层住宅的部分成交案例。7月23日，在江门市司法拍卖市场上，一栋位于江门市蓬江区杜阮镇灏景园同心一街25号房产溢价166万元成交。记者了解到，这是一栋独栋低层住宅，共有3层，建筑面积295.06平方米，带私家花园。据悉，这栋低层住宅评估价约为444万元，此次拍卖的起拍价只有310.8222万元。拍卖开始后，共吸引近万人次围观，其中有12人进行竞价，竞争非常激烈，出价达146次，最终以476.8222万元成交，比起拍价高出了166万元。
记者从阿里资产（原阿里法拍）珠中江城市服务商——鑫江山按揭代理服务有限公司获悉，作为法拍房中的“特殊选手”，低层住宅受到不少购房者的青睐，溢价成交屡见不鲜。今年上半年，我市有多套法拍低层住宅溢价成交，最高成交价为778.2151万元。
邓桐燊告诉记者，由于过去政策对于低密度的低层住宅建设限制，那些年几乎没有新的低层住宅项目推出，二手转让的低层住宅也不多，因此这两年别墅价格相对稳定。记者了解到，目前市场上二手低层住宅交易量比较高的楼盘主要以五邑碧桂园、环高尔夫球场的楼盘以及江海区的天鹅湾、江海碧桂园为主。目前二手房市场上，单体低层住宅均价超2万元/平方米，双拼低层住宅单价在1.5万元/平方米以上。
不难看出，二手低层住宅的成交价格与一手相差不大，甚至有一部分更高。
张镇兰表示，低层住宅依赖低容积率土地，而城市核心土地资源有限，尤其是市区低层住宅供应稀缺，稀缺性支撑长期价值，且低层住宅产品通常具备独立庭院、露台、私密性强等不可复制的居住体验，满足高端改善群体的终极居住需求。另外，在市场调整期，高端资产因目标客群购买力稳定，相对洋房，其价格波动范围较窄。
谢慕贞则告诉记者，江门低层住宅与洋房的保值性也存在分化明显的态势。核心区域低层住宅因稀缺性加地段优势，保值性优于同区域洋房；非核心区域低层住宅因地段偏远加上需求有限，保值性弱于核心区域洋房。
低层住宅或者大平层 消费者应按需选择
现阶段，不少有改善型需求的购房者会在低层住宅与大平层之间进行选择。近年来，大平层产品广受消费者青睐。市住房和城乡建设局提供的数据显示，建筑面积在180平方米及以上的户型在2022年全市供应量为516套，占比1.4%，而今年1—5月供应量就达到779套，占比提高至9.8%，比去年同期增长超200%。那么，在低层住宅与大平层之间，消费者应如何选择？
谢慕贞认为，建议消费者根据自身购买目的、购房预算等条件进行综合考虑，若预算充足且注重长期保值，优先选择核心区域如北新区、滨江新区低层住宅；若预算有限或注重流动性，可优先选择核心区域洋房；非核心区域低层住宅更适合度假或养老，保值性较弱，需要谨慎选择。
张镇兰建议，低层住宅与大平层的选择需结合个人需求、生活场景与长期规划，最终需权衡“居住舒适度”与“实际使用频率”。如家庭人口稳定、注重隐私与户外体验、预算充足或有长期居住规划的，可考虑低层住宅产品；如依赖市区配套、偏好便利生活、注重资产流动性，或追求核心地段的，可考虑大平层。
邓桐燊则提到，选择低层住宅还是大平层，主要还是看家庭结构和生活方式。低层住宅适合多代同堂居住、喜欢园林绿化、安静环境的群体，需要接受较高的装修成本和入住后的成本，其优点在于私密性强，生活环境空间大，也比较保值，但生活相对没那么便利；而大平层适合习惯成熟生活配套以及方便工作生活通勤的群体，优点在于地段往往比较优越，生活配套完善，维护成本低，但私密性会比较差，二手流通性也比较弱，功能分区不明显。
