今年10月，保利湾区投资发展有限公司拿下江门市JCR2025-136（蓬江21）号地块。
骏景湾以72202万元竞得位于滨江新区的江门市JCR2025-45（蓬江11）号地。
上周五，江门市新会银海房地产有限公司以总价18823.2万元，折合成交楼面价约1380元/平方米，拿下新会区睦洲镇励耘路南侧、东昌路西侧地块，意味着今年市区商住用地的土拍市场收官。记者从江门市自然资源局了解到，2025年市区成交商住用地18宗，比2024年少1宗，但成交面积达69.58万平方米，同比增长36.3%；成交金额达约50.72亿元，同比增长52.8%。其中，溢价成交的商住用地1宗，去年同期为0宗。相比去年，市区2025年商住用地的成交宗数虽然略微减少，但成交面积及成交金额均大幅度上升，土拍市场进一步回暖。
文/图 江门日报记者 陆沿任
仅1宗溢价成交
江门市自然资源局提供的数据显示，今年市区共成交商住用地18宗，同比减少1宗，其中新会区成交7宗居首，同比增加1宗；其次为蓬江区，成交6宗，同比减少4宗；最后是江海区成交5宗，同比增加2宗。
成交面积方面，今年市区共成交商住用地为69.58万平方米，同比增长36.3%。分区域看，新会区最多，共成交约27.28万平方米，其次到蓬江区，共约26.34万平方米，最后是江海区成交约15.97万平方米。
同时，今年市区商住用地平均成交楼面价为约3294.3元每平方米，同比上涨6.1%。值得一提的是，今年市区有1宗溢价成交的商住用地——今年5月，骏景湾以72202万元竞得位于滨江新区的江门市JCR2025-45（蓬江11）号地，折合楼面价4778元/平方米，溢价率6.18%。
美智地产市场研究中心总监张镇兰表示，2025年江门市区土地市场仍以理性谨慎、国企托底为主导，但从成交面积和价格来看，呈现了量价双涨的特点，反映出地块的平均规模更大和含金量有所提升。平均楼面价上涨主要受地块结构优化，核心区优质地块占比提高的带动。此外，多宗位于核心地段的优质地块结构性拉高了平均楼面价水平。
嘉毅地产总经理邓桐燊分析，今年成交的土地大多位置较好，位于成熟区域，周边生活配套齐全，导致今年市区商住用地平均成交楼面价同比上涨，但整体市场依然谨慎，仅1宗溢价成交。
值得留意的是，今年市区所有成交的18宗商住用地有17宗以底价成交。对此，业内人士分析表示，底价成交意味着市场供需关系相对平衡，或者开发商对土地价值的评估较为一致，反映了土地市场的平稳和理性。
本地国企拿地15宗
从竞得方来看，本地国企依然是拿地主力——18宗市区商住用地中，本地国企竞得15宗。
对此，张镇兰分析，在当前的房地产市场下，民营企业投资普遍趋于谨慎。本地国企担当主力，是稳定市场、托底保障、落实规划的关键举措，承担了稳定土地市场、确保土地供应计划完成、避免流拍影响市场信心的职能，同时也是推进城市区域开发、项目落地的重要实施主体。
邓桐燊也表示，当前楼市处于调整期，民营企业拿地意愿较弱，这时候国企站出来，可以提高大家对房地产的信心。另外，国企融资能力、抗风险能力较强，是贯彻中央稳地价、稳房价的中坚力量，体现了国企担当。
在市区今年成交的商住用地中，本土民企竞得其中2宗，分别是骏景湾以72202万元竞得位于滨江新区的江门市JCR2025-45（蓬江11）号地，江门市蓬江区水南岐安里旧村改造房地产开发有限公司以13114万元竞得蓬江区祁安街与凤阳街交会处东南侧地块。还有1宗商住用地则由央企保利摘得——今年10月，保利湾区投资发展有限公司以总价73701万元拿下江门市JCR2025-136（蓬江21）号地块，折合楼面价4960元/平方米。
张镇兰认为，本土民企依然在谨慎中寻找发展机会，今年摘得的2宗地块均位于成熟及重点发展区域，而保利摘得丰乐水质净化厂和耙冲三鸟市场地块，具有强烈的风向标意义，充分说明市区核心区位地段依然能吸引顶尖企业的布局，体现了优质资产仍受市场青睐的积极信号。
邓桐燊表示，以骏景湾为例，本土民企敢于拿地，一方面是企业自身运营能力强，对于市场的掌控能力强，另一方面其选择的土地都是城市核心区域或成熟地段，结合其企业以改善性产品为主的经营方向，所购地块是完全匹配的。而保利最大的优势是央企品牌以及开发实力雄厚，且所拍地块位于正在热销的保利琅悦旁边，未来可联动开发，有助于提升区域住宅品质，推动品牌价值提升，也说明保利对江门未来发展的认可。
土拍市场前景可期
那么，对于未来的市区商住用地竞拍市场，业内人士如何看待？
江门市房地产中介行业协会会长杨东卉分析，从今年江门楼市的情况来看，第四代住宅受到江门消费者的热烈欢迎。好的房子除了品质、设计和户型，地段也很重要，在这样的情况下，只要合适开发第四代住宅、合适打造好房子的地块推出，就会受到房企的欢迎。今年如此，明年也一样。所以，只要明年相关部门推出更多容积率低、地段好的商住用地，就会吸引本地国企、民企的积极竞拍，土拍市场前景可期。
邓桐燊告诉记者，一方面随着利好楼市的政策持续落地，核心地块会受到更多青睐。同时，国企仍是稳地价，促信心的中坚力量，而优秀民企将会逐步加大拍地的份额和比例。在中央及地方政策的全力推动下，2026年的土拍市场值得期待，而且可能会有更多惊喜。
张镇兰也说，预计明年市区商住用地供应量将保持稳定，本地国企仍是拍地主力。此外，房企将更挑剔——地块的区位、配套、规划前景等综合素质，将成为能否成功出让及决定价格的核心，这也将推动政府的供地策略更注重提质，推出更具吸引力的地块以激活市场。
